11月以來，多項房地產(chǎn)重磅政策利好陸續(xù)落地，尤其是“金融16條”出臺后，房企融資支持節(jié)奏明顯加快，政策“托底”信號明確。
11月22日，李克強總理主持召開國務院常務會議，會議圍繞部署抓實抓好穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策和接續(xù)措施全面落地見效等內(nèi)容展開，會議指出“當前是鞏固經(jīng)濟回穩(wěn)向上基礎的關鍵時間點，必須緊抓不放保持經(jīng)濟持續(xù)恢復態(tài)勢。要深入落實穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施，穩(wěn)就業(yè)穩(wěn)物價，保持經(jīng)濟運行在合理區(qū)間，力爭實現(xiàn)較好結果?！?
會議從六方面做出具體部署，其中在第三方面穩(wěn)定和擴大消費中，再度強調(diào)“落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策，指導地方加強政策宣傳解讀。推進保交樓專項借款盡快全面落到項目，激勵商業(yè)銀行新發(fā)放保交樓貸款，加快項目建設和交付。努力改善房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)負債狀況，促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展”；
同時，在第五方面加大金融對實體經(jīng)濟支持力度部分進一步提出“適時適度運用降準等貨幣政策工具，保持流動性合理充裕”。
中指觀點
1、國常會大篇幅、更加細化提及房地產(chǎn)，“托底”信號明確；“保交樓”仍是重中之重；同時釋放降準預期，旨在為市場提供更多流動性
11月以來，多個監(jiān)管部門接連釋放利好，為房企、購房者提供更多的資金支持，近期相關資金已在逐漸落地。本次國常會進一步細化強調(diào)對房地產(chǎn)的支持，并強調(diào)“指導地方加強政策宣傳解讀”，有利于各地政府、商業(yè)銀行更好地領會中央精神，加快落實相關舉措，對市場供需兩端的信心修復均將起到積極作用。
本次國常會中，再次強調(diào)推進保交樓事項。11月24日，據(jù)銀保監(jiān)會相關人員透露，“保交樓”專項借款工作已取得階段性進展，專項借款資金已基本投放至項目，資金投入帶動形成一批實物工作量，有效促進了項目建設交付。同時，據(jù)市場消息，近期央行擬發(fā)布保交樓貸款支持計劃，至2023年3月31日前，央行將向商業(yè)銀行提供2000億元免息再貸款，支持商業(yè)銀行提供配套資金用于支持“保交樓”，封閉運行、專款專用。監(jiān)管部門發(fā)力、央行新增資金投放，將更快的推動“保交樓”工作落實，維護購房者權益，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
另外，本次國常會再提降準信息，近期降準預期明顯提升?；仡?018年來國常會中提及降準內(nèi)容及降準落地情況，可以發(fā)現(xiàn)除2021年6月外，央行均在會議提及后發(fā)布相應降準公告，多數(shù)情況間隔不超10天。降準在帶來增量中長期資金、釋放更多流動性之余，更帶來延續(xù)寬貨幣的信號意義。
2、房企融資：落實加快，近期多個企業(yè)獲得融資額度，“第二支箭”正式落地
“金融16條”快速落實，多家國有大行與房企簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議?！敖鹑?6條”中指出，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放，鼓勵金融機構重點支持治理完善、聚焦主業(yè)、資質良好的房地產(chǎn)企業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。
11月21日，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開的信貸工作座談會上，強調(diào)“要全面落實房地產(chǎn)長效機制，因城施策實施好差別化住房信貸政策，支持剛性和改善性住房需求。保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序，穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、建筑企業(yè)貸款投放，支持個人住房貸款合理需求，支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資在保證債權安全的前提下合理展期。用好民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”)支持民營房企發(fā)債融資?！?
11月23日，“金融16條”正式發(fā)文通知，近幾日，中行、農(nóng)行、交行、工行等國有大行宣布與多家房企簽署全面戰(zhàn)略合作協(xié)議，提供資金支持。相關合作協(xié)議的簽署，是對文件及會議精神的快速落實，通過國有大行帶頭示范，進一步改善房企融資環(huán)境，緩解民營房企信用收縮問題，預計后續(xù)將有更多銀行及房企簽署合作協(xié)議，增加房地產(chǎn)貸款投放，促進房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和平穩(wěn)健康發(fā)展。
“第二支箭”正式落地，受理融資規(guī)模近千億元，近百家民營房企申請。近期，交易商協(xié)會已披露龍湖、美的置業(yè)、新城、萬科、金地儲架式發(fā)債申請，合計近千億元。11月23日，中債增進公司為龍湖、美地置業(yè)、金輝三家民營房企開具發(fā)債信用增進函，標志著“第二支箭”正式落地。首批三家房企獲得中債增信用增進函，有利于緩解流動性緊張局面，改善市場預期。同時，中債增進公司表示已收到近百家民營房企增信業(yè)務意向，正在按照相關機制積極推進業(yè)務開展。預計未來在“第二支箭”框架支持下，發(fā)債融資將成為民營房企融資的一種常態(tài)化方式。
3、因城施策：需求端政策支持力度進一步加大，核心二線城市將跟進優(yōu)化政策
在房企債務展期和增信發(fā)債后，企業(yè)短期資金壓力將得到一定緩解，下一步更重要的是恢復市場“造血”功能，促進銷售端恢復，唯有企業(yè)銷售回款得到明顯改善，才能使行業(yè)真正恢復平穩(wěn)發(fā)展。
本次國常會中，再次強調(diào)“落實因城施策支持剛性和改善性住房需求的政策，指導地方加強政策宣傳解讀”。自三季度來，需求端信貸支持力度持續(xù)加大，“支持剛性和改善性住房需求”始終是政策核心。9月底，央行、銀保監(jiān)會已明確發(fā)文指出符合條件的城市可以下調(diào)或取消首套住房商貸利率下限，央行也已下調(diào)首套公積金貸款利率15個基點，均為各地優(yōu)化信貸政策釋放了空間。
11月，重點城市主流首套商貸房貸利率為4.09%、二套為4.91%，已降至歷史低位，其中，根據(jù)中指監(jiān)測，全國已有近30城降低或取消首套商貸利率下限，且均降至4%以下，其中二線城市武漢、天津、溫州等城市基本降至3.8%-3.9%水平。本次會議再次強調(diào)要因城施策，符合條件的城市有望加快落地降低房貸利率節(jié)奏，已經(jīng)下調(diào)商貸利率的城市不排除根據(jù)當?shù)貙嶋H情況繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化。
同時，近期核心一二線城市優(yōu)化政策陸續(xù)出臺，信號意義明顯。近期，杭州取消“認房又認貸”，調(diào)整為“認房不認貸”，同時二套首付比例降至最低四成；北京也調(diào)整通州臺湖、馬駒橋地區(qū)政策，兩地商品住房不再執(zhí)行通州“雙限”政策，僅執(zhí)行北京其他區(qū)域的購房政策；成都、西安兩地相繼縮窄限購區(qū)域。核心一二線城市的政策優(yōu)化信號意義明顯，當前部分城市“認房認貸”、限購政策仍較為嚴格，預計核心二線城市后續(xù)或將跟進優(yōu)化“認房又認貸”、調(diào)整限購政策等，進一步支持合理住房需求釋放。
4、市場趨勢：短期表現(xiàn)仍不及預期，多地疫情形勢制約銷售恢復，市場企穩(wěn)仍需時間
當下市場信心仍較為脆弱，多部門釋放利好政策對修復市場信心將起到積極作用。但從市場情況來看，短期房地產(chǎn)市場銷售尚未呈現(xiàn)明顯好轉跡象。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，11月重點50城商品住宅周度成交面積同比降幅仍超20%，購房者觀望情緒仍較重，市場活躍度不足，政策落地顯效仍需時間。
內(nèi)容來源：中指研究院
文章來源： 石家莊房天下公眾號
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