近日，房屋養(yǎng)老金的話題引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注，8月2
12月15日至16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，總結(jié)2022年經(jīng)濟(jì)工作，分析當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，部署2023年經(jīng)濟(jì)工作，會(huì)議有關(guān)房地產(chǎn)的主要內(nèi)容如下：
◆ 當(dāng)前我國(guó)經(jīng)濟(jì)恢復(fù)的基礎(chǔ)尚不牢固，需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重壓力仍然較大，……，各項(xiàng)政策效果持續(xù)顯現(xiàn)，明年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行有望總體回升。要堅(jiān)定做好經(jīng)濟(jì)工作的信心。……全面深化改革開放，大力提振市場(chǎng)信心，把實(shí)施擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略同深化供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革有機(jī)結(jié)合起來(lái)，突出做好穩(wěn)增長(zhǎng)、穩(wěn)就業(yè)、穩(wěn)物價(jià)工作，有效防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)……。
◆ 明年要堅(jiān)持穩(wěn)字當(dāng)頭、穩(wěn)中求進(jìn)，繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，加大宏觀政策調(diào)控力度，加強(qiáng)各類政策協(xié)調(diào)配合，形成共促高質(zhì)量發(fā)展合力。積極的財(cái)政政策要加力提效。保持必要的財(cái)政支出強(qiáng)度，……。穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力。要保持流動(dòng)性合理充裕，……。保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩(wěn)定，強(qiáng)化金融穩(wěn)定保障體系。
◆ 著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求。要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置。增強(qiáng)消費(fèi)能力，改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景。多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。
◆ 有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，推動(dòng)行業(yè)重組并購(gòu)，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況，同時(shí)要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為。要因城施策，支持剛性和改善性住房需求，解決好新市民、青年人等住房問(wèn)題，探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)。要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡。要防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)，壓實(shí)各方責(zé)任，防止形成區(qū)域性、系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)黨中央對(duì)金融工作集中統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)。要防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，堅(jiān)決遏制增量、化解存量。
◆ 推動(dòng)共建“一帶一路”高質(zhì)量發(fā)展。深入實(shí)施區(qū)域重大戰(zhàn)略和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展戰(zhàn)略。
2023年房地產(chǎn)政策主線將圍繞化解風(fēng)險(xiǎn)展開，“保交樓”、防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)、支持剛性和改善性住房需求，供需兩端政策將持續(xù)發(fā)力，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展。
▌中指觀點(diǎn)
1、大力提振市場(chǎng)信心，加大宏觀政策調(diào)控力度，降息仍有一定空間
2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確指出我國(guó)經(jīng)濟(jì)面臨“需求收縮、供給沖擊、預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重壓力，2022年在三重壓力及超預(yù)期因素影響下，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩。本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出三重壓力仍然較大，2023年要“大力提振市場(chǎng)信心”，伴隨著三年疫情防控逐漸接近尾聲，我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重心也逐漸從“防疫”轉(zhuǎn)向“穩(wěn)增長(zhǎng)”。
2023年是全面貫徹落實(shí)黨的二十大精神的開局之年，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確提出要“加大宏觀政策調(diào)控力度” “積極的財(cái)政政策要加力提效”，“加大”“加力”也意味著2023年宏觀政策整體力度或較2022年更大，財(cái)政政策或?qū)l(fā)揮更大的作用；“穩(wěn)健的貨幣政策要精準(zhǔn)有力”表明貨幣政策仍保持穩(wěn)健，2023年貨幣并不會(huì)大水漫灌，更加強(qiáng)調(diào)“精準(zhǔn)”，貨幣總量有望保持在中高速增長(zhǎng)區(qū)間，2023年降息仍有一定空間。
2、防范化解房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，“保交樓”是重中之重，優(yōu)質(zhì)頭部房企資金支持力度有望進(jìn)一步加大
二十大報(bào)告中強(qiáng)調(diào)“守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)底線”、“提高防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)能力”，防風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為中央密切關(guān)注的焦點(diǎn)，本次中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議再次指出“有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”是對(duì)二十大精神的進(jìn)一步貫徹落實(shí)，重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是重點(diǎn)內(nèi)容之一，“保交樓”、防范化解房企風(fēng)險(xiǎn)是關(guān)鍵方向。
2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步恢復(fù)至關(guān)重要，本次會(huì)議明確提出“要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展”“扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作”，“保交樓”仍然是重中之重，也將是房地產(chǎn)政策出臺(tái)的重要著力點(diǎn)之一，2023年“保交樓”專項(xiàng)借款及配套資金將繼續(xù)加快落地，“保交樓”有望取得更多實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。
與此同時(shí)，本次會(huì)議明確提出要“有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)”，優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)得到中央及監(jiān)管部門的高度重視。
11月以來(lái)，“金融16條”落地，意味著房地產(chǎn)企業(yè)端政策的支持力度明顯加大，支持房企融資的信貸、債券、股權(quán)“三支箭”均已發(fā)出，其落地速度、涉及范圍和資金規(guī)模均大幅提升，截至目前，銀行給予房企的授信額度已超4萬(wàn)億元，多家企業(yè)中期票據(jù)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行額度合計(jì)超千億元，二十余家企業(yè)發(fā)布了股權(quán)融資計(jì)劃。政策支持力度加大，有助于緩解企業(yè)資金壓力，提振企業(yè)信心，但當(dāng)前更多資金距離實(shí)質(zhì)落位仍需要時(shí)間。近期，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求多家銀行向房企提供以國(guó)內(nèi)資產(chǎn)做擔(dān)保的離岸貸款，有利于改善企業(yè)海外融資環(huán)境，進(jìn)一步改善市場(chǎng)預(yù)期，降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
12月15日，國(guó)務(wù)院副總理劉鶴在第五輪中國(guó)－歐盟工商領(lǐng)袖和前高官對(duì)話上發(fā)表書面致辭，指出“房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，針對(duì)當(dāng)前出現(xiàn)的下行風(fēng)險(xiǎn)，我們已出臺(tái)一些政策，正在考慮新的舉措，努力改善行業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債狀況，引導(dǎo)市場(chǎng)預(yù)期和信心回暖。未來(lái)一個(gè)時(shí)期，中國(guó)城鎮(zhèn)化仍處于較快發(fā)展階段，有足夠需求空間為房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展提供支撐”，高層領(lǐng)導(dǎo)在為房地產(chǎn)行業(yè)定位、強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)重要性的同時(shí)，也進(jìn)一步明確短期正在考慮新的舉措，預(yù)計(jì)促進(jìn)銷售市場(chǎng)企穩(wěn)恢復(fù)、改善優(yōu)質(zhì)房企資金面等方面政策將持續(xù)出臺(tái)，有利于進(jìn)一步降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
除此之外，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議亦提出要“防范化解地方政府債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)”，從房地產(chǎn)的角度來(lái)看，2021年下半年以來(lái)，伴隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的深度調(diào)整，土地市場(chǎng)亦進(jìn)入低迷狀態(tài)，地方平臺(tái)托底土地市場(chǎng)的現(xiàn)象愈發(fā)明顯。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)，2022年，22個(gè)集中供地城市地方平臺(tái)拿地金額占比達(dá)40%，第三批次更是超過(guò)50%，地方平臺(tái)托底拿地占比不斷提升，加大了地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。今年10月，財(cái)政部已發(fā)文“嚴(yán)禁通過(guò)舉債儲(chǔ)備土地，不得通過(guò)國(guó)企購(gòu)地等方式虛增土地出讓收入，不得巧立名目虛增財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政收入缺口”，預(yù)計(jì)2023年，在防范化解地方債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的要求下，地方平臺(tái)托底土地市場(chǎng)的現(xiàn)象或有改變。
3、房地產(chǎn)要“穩(wěn)”，需求端政策或繼續(xù)優(yōu)化，特別是改善性住房需求的支持力度有望加大
黨的二十大報(bào)告已給房地產(chǎn)行業(yè)定調(diào)，本次會(huì)議再提“房住不炒”，延續(xù)近年來(lái)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中房地產(chǎn)行業(yè)的基調(diào)，但本次“房住不炒”相比以往有一定后移，放在了具體工作的后面，亦表明“房住不炒”是中長(zhǎng)期堅(jiān)持的房地產(chǎn)行業(yè)定位。
房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷2022年的深度調(diào)整后，當(dāng)前購(gòu)房者置業(yè)情緒、企業(yè)端市場(chǎng)信心均尚未扭轉(zhuǎn)，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)下，提振供需兩端市場(chǎng)信心仍是當(dāng)下解決問(wèn)題的關(guān)鍵。本次會(huì)議再次強(qiáng)調(diào)“要因城施策，支持剛性和改善性住房需求”，同時(shí)，住房消費(fèi)作為我國(guó)擴(kuò)大內(nèi)需戰(zhàn)略的重要抓手，本次會(huì)議亦強(qiáng)調(diào)“多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)”，2023年需求端政策有望繼續(xù)跟進(jìn)。
根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2022年1-11月，全國(guó)各地出臺(tái)需求端政策接近千條，為近年來(lái)歷史新高，更多政策發(fā)力在剛需購(gòu)房群體，2023年，支持改善性住房需求的政策有望進(jìn)一步強(qiáng)化，如降低房貸利率、降低首付比例等。近期核心一二線城市持續(xù)優(yōu)化樓市政策，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情緒產(chǎn)生了積極帶動(dòng)，2023年核心一二線城市限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策或繼續(xù)放松，特別是核心二線城市，政策優(yōu)化空間較大，為市場(chǎng)釋放更多有效購(gòu)房需求。
伴隨著供需兩端政策的持續(xù)跟進(jìn)和發(fā)力，市場(chǎng)預(yù)期有望進(jìn)一步修復(fù)。但購(gòu)房者短期受收入預(yù)期不穩(wěn)、房?jī)r(jià)下跌預(yù)期仍在等因素影響，置業(yè)信心仍不足，新房成交回穩(wěn)態(tài)勢(shì)不明顯。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，近兩周重點(diǎn)50城商品住宅周度成交面積同比降幅仍超20%。未來(lái)隨著防疫舉措持續(xù)優(yōu)化，預(yù)計(jì)疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的影響有望持續(xù)弱化，居民收入預(yù)期或逐漸好轉(zhuǎn)，疊加樓市政策持續(xù)落地見效，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)行情也將逐漸啟動(dòng)。
4、推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡
2021年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首提“探索新的發(fā)展模式”，2022年再次提出“推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)向新發(fā)展模式平穩(wěn)過(guò)渡”，伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入新的發(fā)展階段，新的發(fā)展模式或落腳在住房體系建設(shè)、租購(gòu)并舉、盤活存量等方面。
第一，市場(chǎng)體系和保障體系并行發(fā)展，建立人房地錢聯(lián)動(dòng)機(jī)制。堅(jiān)持市場(chǎng)體系和保障體系并行發(fā)展，在商品住宅市場(chǎng)之外，加快建立以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)住房為主體的住房保障體系。另外，綜合考慮人口流動(dòng)規(guī)模及產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，合理配置區(qū)域及城市間新增建設(shè)用地指標(biāo)，未來(lái)需要在中心城市建設(shè)用地指標(biāo)上做加法，在中小城市建設(shè)用地指標(biāo)上做減法，促進(jìn)大中小城市協(xié)調(diào)發(fā)展。
第二，租購(gòu)并舉，保障租房群體享有公共服務(wù)的權(quán)利。黨的二十大報(bào)告強(qiáng)調(diào)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度”，租賃市場(chǎng)已經(jīng)成為住房市場(chǎng)的重要組成部分，未來(lái)相關(guān)配套政策將進(jìn)一步完善，同時(shí)推動(dòng)租房居民享有公共服務(wù)的權(quán)利，解除租房群體的后顧之憂。近期證監(jiān)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示將“加快打造REITs市場(chǎng)的保障性租賃住房板塊，研究推動(dòng)試點(diǎn)范圍拓展到市場(chǎng)化的長(zhǎng)租房及商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等領(lǐng)域”，這也意味著未來(lái)公募REITs在租賃領(lǐng)域的試點(diǎn)有望進(jìn)一步擴(kuò)圍，本次會(huì)議亦強(qiáng)調(diào)“探索長(zhǎng)租房市場(chǎng)建設(shè)”，未來(lái)保障性租賃住房、長(zhǎng)租房的不斷發(fā)展，也將為新市民、青年人提供更多住房保障。
第三，盤活存量，健全配套服務(wù)。一方面，推動(dòng)城市更新，提高老舊小區(qū)的居住品質(zhì)、提高產(chǎn)業(yè)用地的集約化利用率，如進(jìn)一步盤活利用閑置商業(yè)、辦公等物業(yè)。另一方面，發(fā)展房地產(chǎn)相關(guān)服務(wù)產(chǎn)業(yè)，如物業(yè)管理服務(wù)、推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展。
文章來(lái)源： 石家莊房天下公眾號(hào)
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