近日，房屋養(yǎng)老金的話題引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注，8月2
繼MLF（中期借貸便利）利率下調(diào)之后，1年期LPR也迎來下調(diào)，5年期LPR意外不變。
8月21日，中國(guó)人民銀行授權(quán)全國(guó)銀行間同業(yè)拆借中心公布，8月1年期貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）報(bào)3.45%，上月為3.55%，下降10個(gè)基點(diǎn)；5年期以上LPR報(bào)4.2%，上月為4.2%，保持不變。
1年期LPR進(jìn)一步下調(diào)，意味著企業(yè)短期融資、消費(fèi)貸等利率等與LPR緊密相連的各項(xiàng)短期貸款利率將迎來新一波調(diào)整，金融進(jìn)一步支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)的政策意義明顯。
然而，房貸利率掛鉤的是5年期以上LPR，已持續(xù)2個(gè)月維持不變。最近一次調(diào)整是6月20日，1年期LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至3.55%，5年期以上LPR下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)至4.2%。
此前8月15日，央行下調(diào)1年期MLF利率15個(gè)基點(diǎn)，下調(diào)7天逆回購(gòu)利率10個(gè)基點(diǎn)，為2016年3月以來首次非對(duì)稱降息。
業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，由于MLF直接與LPR掛鉤，此次MLF操作利率下降，意味著接下來的1年期和5年期LPR都會(huì)再次下調(diào)，從而提振實(shí)體貸款需求和居民房貸需求。
從歷史上看，除2019 年9 月和2021年12月，1 年期LPR 在MLF 利率沒有變動(dòng)的背景中下調(diào)5個(gè)基點(diǎn)外，其他情況下均是LPR與MLF同步浮動(dòng)。
“1年期下調(diào)10個(gè)基點(diǎn)，或反映政策意圖在于刺激制造業(yè)或擴(kuò)大消費(fèi)上，反映了近期一系列政策在政策利率層面的體現(xiàn)；5年期LPR保持不變，表明對(duì)房地產(chǎn)的政策態(tài)度仍偏中性，表明政策仍然以穩(wěn)為主，給后續(xù)實(shí)際情況留有后手?！敝刑┳C券研究所首席分析師楊暢表示。
也有分析認(rèn)為，降低MLF利率之后，而沒有降低5年LPR利率，在一定程度上也是保護(hù)銀行利潤(rùn)。
8月17日，人民銀行發(fā)布《2023年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》，首次專欄討論《合理看待我國(guó)商業(yè)銀行利潤(rùn)水平》，指出“商業(yè)銀行維持穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)、防范金融風(fēng)險(xiǎn)，需保持合理利潤(rùn)和凈息差水平”。
但房貸利率下調(diào)，仍是大勢(shì)所趨，尤其是存量房貸利率下調(diào)。這是當(dāng)前市場(chǎng)最大呼聲所在，也是當(dāng)前房地產(chǎn)信貸政策發(fā)力點(diǎn)。
8月18日，中國(guó)人民銀行、金融監(jiān)管總局、中國(guó)證監(jiān)會(huì)聯(lián)合召開電視會(huì)議，學(xué)習(xí)貫徹中央決策部署，研究落實(shí)金融支持實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展和防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)工作。
其中，針對(duì)房地產(chǎn)信貸政策的表述為：調(diào)整優(yōu)化房地產(chǎn)信貸政策。要繼續(xù)推動(dòng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)融資成本穩(wěn)中有降，規(guī)范貸款利率定價(jià)秩序，統(tǒng)籌考慮增量、存量及其他金融產(chǎn)品價(jià)格關(guān)系。這是近期政策層面第5次喊話降低存量房貸利率。
第1次是6月21日，官媒《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》發(fā)表文章喊話，應(yīng)適當(dāng)降低存量房貸利率，以減輕已購(gòu)住房居民的還款壓力，助于居民將更多資金投入其他消費(fèi)，提振內(nèi)需。
第2次是7月14日，國(guó)務(wù)院新聞辦新聞發(fā)布會(huì)上，央行負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)按照市場(chǎng)化、法治化原則，支持和鼓勵(lì)商業(yè)銀行與借款人自主協(xié)商變更合同約定，或者是新發(fā)放貸款置換原來的存量貸款。
第3次是8月1日，中國(guó)人民銀行、國(guó)家外匯管理局下半年工作會(huì)議提出，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
第4次是8月4日，國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局四部門聯(lián)合召開新聞發(fā)布會(huì)，指導(dǎo)銀行依法有序調(diào)整存量個(gè)人住房貸款利率。
有業(yè)內(nèi)人士稱，降低房貸利率的主要方向是降低存量房貸利率，而非一味直接降低LPR利率。
易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，5年期以上LPR雖然沒有變化，但各地還可以積極利用一項(xiàng)工具，即“房貸利率下限下調(diào)”工具，預(yù)計(jì)后續(xù)一些城市從降低房貸利率角度，會(huì)啟動(dòng)這項(xiàng)工具，這也會(huì)使得實(shí)際認(rèn)購(gòu)一二手房的貸款利率下降。無論是增量還是存量房貸利率，都有可能進(jìn)一步下調(diào)。
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉則表示，從2022年底到現(xiàn)在，5年期以上LPR總共下調(diào)5次，累計(jì)下調(diào)45個(gè)基點(diǎn)，力度很大，但并未給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來很大改善。一方面，整體市場(chǎng)下滑慣性和決定因素并非是5年期以上LPR下調(diào)能改變的，另一方面，4月份以來剛需退場(chǎng)速度很快，改善型需求鏈條轉(zhuǎn)不動(dòng)，通過LPR下調(diào)刺激入市效果有限。更重要的是居民對(duì)樓市預(yù)期和就業(yè)前景預(yù)期。
文章來源： 中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)公眾號(hào)
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