六、出賣人未取得商品房預售許可證明與買受人簽訂商品房預售合同，但在一審法庭辯論終結(jié)前房屋竣工驗收合格，當事人以出賣人未取得商品房預售許可證明為由主張合同無效的，不予支持。

七、當事人以房屋買賣合同存在下列情形之一為由主張合同無效的，不予支持：（一）出賣人未領(lǐng)取權(quán)屬證書的；（二）轉(zhuǎn)讓劃撥建設用地上房屋，未經(jīng)有批準權(quán)的人民政府同意的；（三）買賣未經(jīng)預告登記權(quán)利人同意的；（四）房屋被國家機關(guān)依法采取查封等強制措施的；（五）部分共有人擅自出賣共有房屋的；（六）按份共有人違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓其份額，侵害其他共有人優(yōu)先購買權(quán)的。

八、出賣人以簽訂虛假裝修合同等方式拆分商品房價格規(guī)避限價政策的，應當依據(jù)民法典第一百四十六條的規(guī)定認定合同效力。

九、出賣人假冒房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋，該合同對房屋所有權(quán)人沒有約束力。買受人主張適用善意取得有關(guān)規(guī)定的，不予支持。

十、房屋連環(huán)買賣中，前一手買賣合同被確認無效，不影響后一手買賣合同的效力。后一手買賣合同的買受人能否取得房屋所有權(quán)，依據(jù)善意取得的規(guī)定處理。

十一、出賣人為套取貸款與他人簽訂虛假的房屋買賣合同，應當依據(jù)民法典第一百四十六條第一款的規(guī)定，認定買賣合同無效。金融機構(gòu)知道或者應當知道房屋買賣合同虛假，仍然與買受人簽訂房屋擔保貸款合同的，該貸款合同亦屬虛假，應當認定無效。貸款合同關(guān)系實際存在于金融機構(gòu)與出賣人之間，合同效力依據(jù)民法典第一百四十六條第二款的規(guī)定處理。

十二、當事人簽訂房屋買賣合同，實為以房款抵償其他債務，一方當事人以不存在真實的房屋買賣合同關(guān)系為由主張合同無效的，不予支持。因債務人未履行以房抵債協(xié)議，債權(quán)人請求債務人承擔違約責任的，應予支持。因債務人的原因以房抵債協(xié)議不能履行，債權(quán)人請求解除以房抵債協(xié)議，按照原約定清償債務的，應予支持。

十三、農(nóng)村宅基地上房屋買賣合同糾紛，根據(jù)《第八次全國法院民事商事審判工作會議（民事部分）紀要》第19條的規(guī)定處理。向不具備本集體經(jīng)濟組織成員資格的人出賣宅基地上房屋，合同被認定無效，買受人主張出賣人承擔因房地產(chǎn)價格上漲造成的損失的，人民法院應當全面考慮出賣人因房地產(chǎn)升值或者拆遷補償所獲利益，平衡買賣雙方的利益。宅基地上房屋買賣合同無效，合同對將來因征收、征用取得的房地產(chǎn)補償款分配有約定，當事人一方請求參照該約定分配補償款的，人民法院可以根據(jù)補償款的性質(zhì)和類別酌情予以支持。宅基地使用權(quán)人和不具備本集體經(jīng)濟組織成員資格的人約定在宅基地上合作建房，非集體經(jīng)濟組織成員一方取得部分建設面積的，按照前款規(guī)定處理。

十四、當事人在提交登記機構(gòu)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價格，該價格條款無效。一方請求按照真實交易價格履行合同的，應予支持。當事人在提交登記機構(gòu)的房屋買賣合同中虛構(gòu)交易價格，稅務機關(guān)按照真實價格核算或者追繳稅費，導致交易稅費增加，對增加部分稅費的負擔當事人不能協(xié)商一致的，一般由當事人按照法律規(guī)定負擔。

十五、夫妻一方擅自出賣共有房屋，買受人要求繼續(xù)履行合同辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應當依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國民事訴訟法>的解釋》第七十三條的規(guī)定通知夫妻另一方作為共同被告參加訴訟。當事人也可以申請追加夫妻另一方作為共同被告參加訴訟。買賣合同因出賣人沒有處分權(quán)不能履行的，人民法院應當依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理。買受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請求為解除合同、賠償損失的，應予準許。但有下列情形之一的，可以判決合同繼續(xù)履行：（一）夫妻另一方追認買賣合同的；（二）買受人舉證證明夫妻另一方知道而未表示反對的；（三）買受人已經(jīng)按照合同約定支付價款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期間內(nèi)提出異議的；（四）存在其他情形，可以認定買受人有理由相信出賣房屋是夫妻雙方共同意思表示的。夫妻一方擅自出賣登記在自己一方名下的共有房屋，已經(jīng)辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，另一方請求返還房屋的，依據(jù)善意取得的規(guī)定審查。

十六、買賣合同項下房屋辦理了抵押登記，買受人請求辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應當通知抵押權(quán)人作為第三人參加訴訟。房屋抵押登記在民法典施行前辦理，買受人在抵押權(quán)未消滅時主張適用民法典第四百零六條規(guī)定，請求辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持。人民法院可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理。買受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請求為代為清償債務消滅抵押權(quán)后辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者解除合同、賠償損失的，應予準許。

十七、房屋被依法查封，買受人起訴請求出賣人辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以告知其依據(jù)民事訴訟法第二百三十二條、第二百三十四條的規(guī)定主張權(quán)利，或者依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理。買受人不另行主張權(quán)利，根據(jù)案件審理情況變更訴訟請求為解除合同、賠償損失的，人民法院應予準許。

十八、出賣人就同一房屋簽訂多重買賣合同，在買賣合同均有效的情況下，買受人均要求繼續(xù)履行合同的，一般應當按照下列情形分別處理：（一）先行辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的買受人請求確認所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，應予支持；（二）均未辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，先行辦理不動產(chǎn)預告登記的買受人在預告登記有效期內(nèi)請求繼續(xù)履行合同的，應予支持；（三）均無上述履行行為，先行接收房屋的買受人請求繼續(xù)履行合同的，應予支持；（四）均無上述履行行為，登記機構(gòu)已經(jīng)受理其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請的買受人請求繼續(xù)履行合同的，應予支持；（五）均無上述履行行為，先行辦理網(wǎng)上簽約或者商品房預售合同備案的買受人請求繼續(xù)履行合同的，應予支持；（六）均無上述履行行為，先行依約支付價款的買受人請求繼續(xù)履行合同的，應予支持；（七）均無上述履行行為，成立在先合同的買受人請求繼續(xù)履行合同的，應予支持。惡意搶先辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者預告登記的買受人，不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有房屋的買受人。在房屋查封期間占有房屋的買受人，其權(quán)利不能對抗申請查封房屋的買受人。對買賣合同的成立時間，應當綜合主管機關(guān)備案時間、合同載明的簽訂時間以及其他證據(jù)確定。人民法院在審理房屋買賣合同糾紛案件時，查明涉案房屋還存在其他買賣合同關(guān)系的，應當通知其他買受人作為第三人參加訴訟。原告的訴訟請求明顯不能成立，或者案件爭議焦點不涉及原告與第三人權(quán)利先后順序的，可以不通知該第三人。

十九、房屋連環(huán)買賣均未辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，最終買受人以其合同相對人為被告提起訴訟，請求協(xié)助辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以通知參與房屋買賣的其他當事人作為第三人參加訴訟。被告以及第三人不提出抗辯或者抗辯理由不成立的，可以判決當事人依次辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。第三人提出的抗辯理由成立的，人民法院可以依據(jù)民法典第五百八十條第一款第一項的規(guī)定駁回最終買受人的訴訟請求。

二十、房屋尚未辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至買受人名下，買受人請求確認房屋歸其所有的，人民法院應當依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理。買受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請求為出賣人協(xié)助辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應予準許。買受人不變更的，駁回其訴訟請求。

二十一、限購房屋的買受人請求出賣人協(xié)助辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應當按照《廣東省高級人民法院廣東省住房和城鄉(xiāng)建設廳廣東省司法廳關(guān)于在審判執(zhí)行、辦理公證工作中落實住房限購政策的意見》（粵高法〔2013〕403號），要求其在舉證期限內(nèi)提交房屋所在地不動產(chǎn)登記機構(gòu)出具的《購房資格證明》。

二十二、借他人名義購買房屋，借名人請求確認房屋歸其所有的，不予支持。借名人請求出名人（登記權(quán)利人）按照約定協(xié)助辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持，但借名人不具有購房資格的除外。出名人將房屋出賣給第三人，借名人以無權(quán)處分為由主張返還房屋的，不予支持。

二十三、房地產(chǎn)調(diào)控政策實施后，當事人一方故意隱瞞或者虛構(gòu)事實，或者明知對方的條件不符合政策要求仍誘導其簽訂房屋買賣合同，對方因合同無法履行請求解除或者撤銷合同，并要求賠償損失的，可予支持。房屋買賣合同簽訂后，因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實施，導致無法辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，屬于因不可歸責于當事人雙方的事由導致合同不能履行，人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十九條的規(guī)定處理。一方請求對方承擔違約責任的，不予支持。買受人請求判令出賣人協(xié)助辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應當依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理。買受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請求為解除合同、返還財產(chǎn)的，人民法院應予準許。房屋買賣合同約定即使買受人無法獲得銀行貸款也應當支付房款的，不因房貸政策調(diào)整而免除買受人未履行付款義務的違約責任。因當事人一方遲延履行，致使房屋買賣合同受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響無法繼續(xù)履行，守約方請求解除合同并賠償損失的，應予支持。

二十四、根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設部關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品房住房預售制度有關(guān)問題的通知》（建房〔2010〕53號）第十一條的規(guī)定，交付使用的商品房應當經(jīng)過竣工驗收合格并已在當?shù)亟ㄔO行政主管部門辦理工程竣工驗收備案。同時，出賣人交付的商品房還應滿足買受人的基本居住要求。合同約定的交付條件高于前款標準的，以合同約定為準；合同約定的交付條件低于前款標準的，按前款規(guī)定認定。

二十五、出賣人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件，買受人以商品房質(zhì)量存在瑕疵為由拒絕接收，并要求出賣人承擔逾期交房違約責任的，不予支持，但買受人有證據(jù)證明商品房在交付時存在嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問題的除外。買受人接收商品房不影響出賣人對商品房質(zhì)量問題承擔保修義務。商品房符合合同約定的交付條件，且合同約定的交付期限屆滿，出賣人已經(jīng)依約通知買受人接收商品房，買受人無正當理由拒絕接收的，視為商品房在辦理交付手續(xù)的期限屆滿之日已經(jīng)交付。

二十六、因商品房不具備法定或者約定的交付條件導致逾期交房，買受人主張出賣人承擔逾期交房違約責任的，應予支持。出賣人有證據(jù)證明買受人明知房屋不具備交付條件仍要求交付房屋，且房屋沒有嚴重影響正常居住使用的質(zhì)量問題，買受人接收房屋后主張逾期交房違約責任的，不予支持。因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同、賠償損失的，應予支持。

二十七、商品房買賣合同約定買受人未繳納住宅專項維修資金時，出賣人有權(quán)拒絕交付房屋或者辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，該約定不屬于民法典第四百九十七條規(guī)定的無效格式條款。人民法院應當依據(jù)民法典第四百九十六條的規(guī)定進行審查。出賣人未履行提示義務，或者未按照買受人的要求予以說明，買受人主張該條款不成為合同內(nèi)容的，應予支持。

二十八、商品房買賣合同未約定出賣人代為辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，出賣人仍然負有協(xié)助義務。出賣人應當在合理期限內(nèi)辦理不動產(chǎn)首次登記，并將辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記需要的材料提交登記機構(gòu)，依據(jù)合同約定或者采用其他合理方式告知買受人可以自行申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。出賣人未履行上述義務的，應當承擔逾期辦證的違約責任。買受人起訴請求出賣人協(xié)助辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，但一審法庭辯論終結(jié)前出賣人尚未辦理不動產(chǎn)首次登記的，人民法院應當依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理。買受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請求為解除合同、賠償損失的，人民法院應予準許。

二十九、買受人請求出賣人交付房屋或者辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，出賣人以買受人未履行付款義務為由提出同時履行抗辯，經(jīng)審查合同約定買受人支付剩余購房款的義務先于或者與出賣人的交房、過戶義務同時履行，且合同符合繼續(xù)履行條件的，人民法院可以作出同時履行判決，即出賣人在買受人依合同約定支付剩余購房款時，交付房屋、協(xié)助買受人辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。

三十、當事人約定以辦理房屋擔保貸款作為付款方式，出賣人拒絕配合辦理擔保貸款，買受人符合下列情形之一的，可以認定合同符合繼續(xù)履行的條件：（一）已經(jīng)依約付清購房款，或者同意在合理期限內(nèi)一次性付清全部購房款且有充分證據(jù)證明其有履行能力的；（二）已經(jīng)取得銀行貸款承諾函，且貸款銀行在訴訟中明確表示同意按照承諾函發(fā)放貸款的。轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，人民法院應當同時依據(jù)本指引第十六條的規(guī)定處理。

三十一、商品房買賣合同約定出賣人應自房屋交付后若干日內(nèi)協(xié)助辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者買受人應自房屋交付后若干日內(nèi)取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書的，辦證期限應自實際交房之日起計算。出賣人有證據(jù)證明買受人要求在合同約定的交房期限屆滿前收房的，辦證期限自約定交房之日起計算。

三十二、商品房買賣合同約定房屋按套內(nèi)建筑面積計價，不動產(chǎn)權(quán)屬證書載明的套內(nèi)建筑面積與約定不符，合同對面積差異處理沒有約定，當事人一方主張對方應支付面積差異款的，人民法院應當根據(jù)實際差異面積與合同約定的單價計算面積差異款。商品房買賣合同約定按套內(nèi)建筑面積計價，不動產(chǎn)權(quán)屬證書載明的分攤建筑面積與約定不符，當事人一方主張對方應支付面積差異款的，不予支持。商品房買賣合同約定按套（單元）計價，買受人主張面積差異款的，不予支持。但附有房屋平面圖的商品房預售合同除外。存在前款規(guī)定的情形，房屋面積差異較大，明顯超出買受人簽訂合同時的合理預期，買受人請求解除合同、出賣人承擔相應違約責任的，應予支持。

三十三、商品房買賣合同約定因買受人未能按時向貸款銀行償還貸款本息，出賣人根據(jù)貸款合同約定向貸款銀行承擔保證責任后，有權(quán)解除商品房買賣合同，買受人主張該條款為無效格式條款的，不予支持。出賣人承擔保證責任后請求解除商品房買賣合同、返還房屋、賠償損失或者支付違約金的，人民法院應當以出賣人所受實際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、房屋現(xiàn)值、當事人的過錯程度以及預期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則，妥善認定合同解除的后果，避免因合同解除導致雙方利益顯著失衡。

三十四、存量房屋的買受人起訴請求出賣人遷出戶籍，不屬于民事案件的受理范圍。出賣人遷出戶籍對房屋買賣合同的訂立和房屋價格的確定有重大影響，買受人因出賣人拒不遷出戶籍主張解除合同、賠償損失的，應予支持。

三十五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的商品房買賣合同格式文本約定按固定數(shù)額承擔遲延履行違約金，金額低于買受人實際損失，買受人依據(jù)民法典第五百八十五條第二款的規(guī)定請求增加違約金的，人民法院應予支持。

三十六、房屋買賣合同因當事人一方違約被解除的，守約方可以要求違約方賠償房屋差價或者轉(zhuǎn)售利益等可得利益損失。計算損失時，應當扣除因守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方因?qū)Ψ竭`約而獲有的利益以及取得可得利益需要支出的中介費、按揭費等必要費用，但不得超過違約方訂立合同時預見到或者應當預見到的因違約可能造成的損失。

三十七、合同解除權(quán)行使期限屆滿或者解除權(quán)放棄后，對方當事人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行合同，守約方主張依據(jù)合同約定或者法律規(guī)定解除合同的，應予支持。

三十八、房屋交付后，買受人請求出賣人協(xié)助辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，出賣人提出訴訟時效抗辯的，不予支持。

三十九、買受人請求出賣人支付逾期辦證或者逾期交房違約金，違約金為固定金額的，從合同約定或者法定的履行期限屆滿之日起計算時效期間。按日或者按月等時間單位累計計算違約金的，按每個個別債權(quán)分別計算訴訟時效期間。

文章來源： 河北建工知產(chǎn)公眾號

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