促進房地產(chǎn)市場止跌企穩(wěn)迎來更大力度的政策支持。10月16日國務院新聞辦舉行發(fā)布會,住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、自然資源部、中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局負責人介紹促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)情況。
住建部部長倪虹表示,多部門打出一套“組合拳”,推動市場止跌回穩(wěn)。年底前,將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億。在前期城中村和危舊房改造基礎上,再新增100萬套,并通過貨幣化方式,加大政策支持力度。
倪虹表示,政策效果已經(jīng)開始顯現(xiàn),房地產(chǎn)開發(fā)投資、新建商品房銷售等主要指標降幅繼續(xù)收窄,特別是9月底以來,一手房的看房量、到訪量、簽約量明顯增加,二手房的交易量持續(xù)上升,市場出現(xiàn)了積極變化。下一步,將一項一項抓落實,把政策效應充分釋放出來,更多惠及人民群眾。
打好“組合拳”
9月26日,中央政治局會議強調(diào),要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn),嚴控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量。要回應群眾關(guān)切,抓緊完善土地、財稅、金融等政策,推動構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。9月29日,國務院召開常務會議,研究部署具體落實工作。
住房城鄉(xiāng)建設部會同財政部、自然資源部、人民銀行、金融監(jiān)管總局等部門,指導各地迅速行動,抓存量政策落實,抓增量政策出臺,打出一套“組合拳”,推動市場止跌回穩(wěn)。
這套“組合拳”怎么打?倪虹表示,概括起來,就是四個取消、四個降低、兩個增加。
四個取消,就是充分賦予城市政府調(diào)控自主權(quán),城市政府要因城施策,調(diào)整或取消各類購房的限制性措施。主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。
四個降低,就是降低住房公積金貸款利率,降了0.25個百分點;降低住房貸款的首付比例,統(tǒng)一一套、二套房貸最低首付比例到15%;降低存量貸款利率;降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。通過落實這些已出臺的政策,降低居民購房成本,減輕還貸壓力,支持居民剛性和改善性住房需求。
兩個增加,一是通過貨幣化安置等方式,新增實施100萬套城中村改造和危舊房改造。二是年底前,將“白名單”項目的信貸規(guī)模增加到4萬億。城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制要將所有房地產(chǎn)合格項目都爭取納入“白名單”,應進盡進、應貸盡貸,滿足項目合理融資需求。
房地產(chǎn)市場要止跌回穩(wěn),處理好“保交房”工作很關(guān)鍵。而房地產(chǎn)融資“白名單”機制,則在其中扮演著非常關(guān)鍵的“資金活水”角色。
野村證券首席中國經(jīng)濟學家陸挺分析,房地產(chǎn)最關(guān)鍵的問題是“出清”。我國跟其他國家不同的地方在于,存在大量保交房問題,所以出清變得尤為重要。處理好保交房問題,不僅是政府和開發(fā)商履行責任的問題,還是重建市場對開發(fā)商和監(jiān)管信心的重要一步。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也認為,房地產(chǎn)止跌企穩(wěn),并不是單獨通過需求端的刺激來把量拉起來,更重要的還是保障購房者權(quán)益,這其中保交房非常關(guān)鍵,止跌企穩(wěn)需要供需兩端的政策發(fā)力。
李宇嘉表示,從項目進入白名單到授信,以及最終的貸款投放、滿足資金需求,這是推進保交房的關(guān)鍵一環(huán)。近期房地產(chǎn)市場回暖,資本市場開始修復估值,為白名單落地創(chuàng)造了條件。趁著當前良好的外部環(huán)境,同步推進項目推送和問題修復,將更多項目納入到白名單里,抓住保交房最佳的市場機會,可推動保交房和商品房市場好轉(zhuǎn)同頻共振。
國家金融監(jiān)管總局副局長肖遠企在發(fā)布會上介紹,截至10月16日,“白名單”房地產(chǎn)項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。預計到2024年底,“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍,超過4萬億元。為做好房地產(chǎn)項目融資,保障房屋建成交付,我們還會進一步優(yōu)化完善房地產(chǎn)“白名單”項目融資機制,做到合格項目“應進盡進”,已審貸款“應貸盡貸”,資金撥付“能早盡早”。
推動盤活存量閑置土地
當前,我國房地產(chǎn)市場面臨高庫存問題,盤活存量土地作為其中的關(guān)鍵,在現(xiàn)實中卻面臨開發(fā)難、轉(zhuǎn)讓難、政府回收難等問題,存量資產(chǎn)盤活易陷入僵局。
此前,財政部稱,支持地方政府使用專項債券回收符合條件的閑置存量土地,確有需要的地區(qū)也可以用于新增的土地儲備項目。央行提出,支持收購房企存量土地,在將部分地方政府專項債券用于土地儲備基礎上,研究允許政策性銀行、商業(yè)銀行貸款支持有條件的企業(yè)市場化收購房企土地,必要時可以由人民銀行提供再貸款支持。
財政部部長助理宋其超在發(fā)布會上表示,為了促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,財政部擬會同相關(guān)部門實施利用專項債收儲土地和收購存量商品房政策。這兩項政策聚焦房地產(chǎn)市場的堵點問題,既是推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)的重要舉措,也是落實黨的二十屆三中全會決策部署,擴大專項債支持范圍和用作項目資本金領域的重要內(nèi)容,有利于促進土地市場的供需平衡,緩解地方政府和房地產(chǎn)企業(yè)的流動性和債務壓力,也有利于增加保障性住房來源,增進民生福祉。
在具體操作上,關(guān)于專項債用于土地儲備,主要是支持各地結(jié)合實際情況,與存量土地的業(yè)主企業(yè)合理確定收購價格,妥善處理回收存量土地涉及的債權(quán)債務關(guān)系,合理確定專項債券項目內(nèi)容和地塊范圍,及時安排債券發(fā)行和支出,提高土地資源的利用效率和債券資金的使用效益。
自然資源部副部長劉國洪表示,在盤活存量閑置土地方面,除了支持地方政府收回收購閑置存量土地以外,還有兩條路徑。一是鼓勵企業(yè)優(yōu)化開發(fā)。對于企業(yè)有意愿、市場有需求的,采取可以允許分期辦證、延期支付出讓價款、合理免除企業(yè)違約責任等,來緩解企業(yè)資金的壓力。二是促進市場流通轉(zhuǎn)讓。對于企業(yè)無力開發(fā)的,指導各地通過搭建交易的平臺,支持預告登記和帶押過戶轉(zhuǎn)讓,助推司法處置和合作開發(fā)等,來進一步激發(fā)市場活力。