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4萬億!樓市重磅!

24-10-17

促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌企穩(wěn)迎來更大力度的政策支持。

樓市現(xiàn)狀:3.5億套房子,75.9%房貸負(fù)債……

日期:2020-4-27 15:56:26      瀏覽次數(shù):

最近市場(chǎng)上熱傳著兩篇房地產(chǎn)報(bào)告,一篇是貝殼研究院發(fā)布的《新居住研究報(bào)告》,另一篇人民銀行的《2019年中國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債情況調(diào)查》。


這兩篇報(bào)告從宏微觀角度展現(xiàn)了,當(dāng)下我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展現(xiàn)狀,處于歷史哪個(gè)階段,接下來的趨勢(shì)如何,還有房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。


這些信息對(duì)當(dāng)下購(gòu)房者,有很深刻的參考價(jià)值。下面子木用最簡(jiǎn)單的語言,把它們解讀出來。以饗讀者。



1

過剩的房子


2019年,中國(guó)人均GDP突破1萬美元大關(guān),城鎮(zhèn)家庭人均年度可支配收入超6000美元,折合人民幣42487.8元。中國(guó)城鎮(zhèn)化率超60%,城鎮(zhèn)住宅存量超3.5億套,家庭戶均住宅1.2套,人均居住面積超過40平米。


這些數(shù)據(jù)是什么意思呢?逐個(gè)解剖一下。


首先人均GDP“1萬美元”這個(gè)數(shù)字很有講究。它是一個(gè)國(guó)家發(fā)展從中等發(fā)展中國(guó)家跨入發(fā)達(dá)國(guó)家的一道門檻,也是我們常說的“中等收入陷阱”。




比如拉丁美洲的墨西哥、巴西、委內(nèi)瑞拉、俄羅斯,都是在人均GDP達(dá)到1萬美元后,社會(huì)經(jīng)濟(jì)迅速瓦解,道德淪喪、惡性通貨膨脹、巨頭資源壟斷、法治崩潰,導(dǎo)致人民生活幸福指數(shù)急劇下滑。


中國(guó)目前人均GDP突破1萬美元,按照當(dāng)前社會(huì)整體運(yùn)行情況,并沒有出現(xiàn)陷阱中所說的負(fù)面現(xiàn)象。


而且前段時(shí)間,21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)研究院還統(tǒng)計(jì),中國(guó)已經(jīng)有14個(gè)城市人均GDP破2萬美元,達(dá)到發(fā)達(dá)國(guó)家水平。依次是深圳、無錫、蘇州、珠海、鄂爾多斯、南京、北京、上海、廣州、常州、杭州、武漢、寧波、廈門。


這些數(shù)據(jù)都意味著中國(guó)跨過了陷阱,在向發(fā)達(dá)國(guó)家邁進(jìn)。我們還是非常幸運(yùn)的。


中國(guó)城鎮(zhèn)化率超60%,城鎮(zhèn)住宅存量超3.5億套,家庭戶均住宅1.2套,人均居住面積超過40平米。


單純從城鎮(zhèn)化率角度看,中國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)還有非常大的增長(zhǎng)空間。但是我們的城鎮(zhèn)住宅存量房已經(jīng)超過3.5億套,平均一個(gè)家庭擁有1.2套住房,這個(gè)數(shù)值已經(jīng)超越世界上絕大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。




要知道,美國(guó)住戶總體的住房擁有率為63.7%,低于我國(guó)32.3個(gè)百分點(diǎn)。按家庭收入從低到高排序,美國(guó)收入最低20%家庭的住房擁有率僅為32.9%,而我國(guó)收入最低20%家庭的住房擁有率已經(jīng)達(dá)到了89.1%。


所以你會(huì)發(fā)現(xiàn),我國(guó)三四線城市,甚至十八線小縣城,或大或小,家里都有一套住房。而在美國(guó),低收入家庭大部分都是租房居住。


而且第二份報(bào)告中也有這么一項(xiàng)數(shù)據(jù),我國(guó)城鎮(zhèn)居民家庭有一套住房的家庭占比是58.4%,有兩套住房的占比為31%,有三套及以上住房的占比是10.5%。


這些數(shù)據(jù)意味著,我國(guó)房子的總體供應(yīng)量已經(jīng)全面“過?!绷耍@還是在城鎮(zhèn)化率60%的基礎(chǔ)上,如果未來達(dá)到80%,按照某些專家所講,有2億農(nóng)民進(jìn)城購(gòu)房,按照現(xiàn)在的增長(zhǎng)率,房子絕對(duì)是夠用的。


所以馬云之前所說的,“未來中國(guó)房子如蔥”,是完全可以預(yù)見。那么由于供求原理,房子這么多,房?jī)r(jià)未來必然是整體下墜的??墒聦?shí)是如此嗎?


接下來我們?nèi)チ私獾诙雍x,人口。



2

流動(dòng)的漏斗


下面是2019年,中國(guó)24個(gè)省市的人口流動(dòng)趨勢(shì)榜單。





根據(jù)圖中數(shù)據(jù),我們可以得到答案。2019年我國(guó)人口的主要流動(dòng)趨勢(shì)是向浙江、廣東流入。浙江的背后是長(zhǎng)三角,廣東的背后是粵港澳大灣區(qū)。這兩個(gè)超級(jí)都市圈是目前中國(guó)最強(qiáng)的兩個(gè)經(jīng)濟(jì)支柱。




如果分城市來講,人口流動(dòng)趨勢(shì),除了向兩大都市圈流動(dòng)以外,剩下的就是向16個(gè)中小型都市圈的核心城市流動(dòng)。例如成渝的重慶、成都,中原地帶的合肥、鄭州、長(zhǎng)沙、武漢,西部的西安等等。


是什么原因造成人們背起行囊,義無反顧的遷移呢?


答案就是“人往高處走,水往低處流”。


人們對(duì)「優(yōu)質(zhì)資源」的追逐表現(xiàn)在歷史的任何一個(gè)階段。所謂優(yōu)質(zhì)資源,最吸引人的資源是薪資崗位,其次是教育、醫(yī)療配套設(shè)施,最后是氣候、空氣等環(huán)境因素。


而且近幾年在高鐵、飛機(jī)的助力下,人口的流動(dòng)趨勢(shì)更加明顯了。


這幾年我還發(fā)現(xiàn)了一個(gè)現(xiàn)象。


縣城居民對(duì)教育的投入簡(jiǎn)直瘋狂,凡是有些儲(chǔ)蓄的,都愿意擠破腦袋選擇在附近的“大城市”買房,然后讓孩子享受更高階的教育。這種渴望“階級(jí)躍遷”的社會(huì)現(xiàn)象,愈來愈盛。


那么以此人口流動(dòng)趨勢(shì),中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來巨大分化。


流入人口多的城市,房子還是不夠用的,例如像最近房?jī)r(jià)瘋漲的深圳,房子稀缺,信貸口子一開,購(gòu)房者排隊(duì)入場(chǎng)。


流入人口少,或者是純流出的城市,房子過?,F(xiàn)象加重,房?jī)r(jià)會(huì)長(zhǎng)期橫盤陰跌。典型如鶴崗這類單一產(chǎn)業(yè)的城市,重工業(yè)一垮塌,年輕人如洪水般外流,房?jī)r(jià)6萬一套比比皆是。


如果你現(xiàn)在所在的地方平均工資低,又不在都市圈中,也不是什么省會(huì)城市,我勸你,盡早把手上多余的房子出手。


接下來我們了解一下目前中國(guó)房地產(chǎn)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的地位。



3

房貸壓力有點(diǎn)兒重



第一,城鎮(zhèn)居民家庭戶均總資產(chǎn)317.9萬元,資產(chǎn)分布分化明顯;家庭資產(chǎn)以實(shí)物資產(chǎn)為主,住房占比近七成;


第二,家庭負(fù)債結(jié)構(gòu)相對(duì)單一,負(fù)債來源以銀行貸款為主,房貸是家庭負(fù)債的主要構(gòu)成,占家庭總負(fù)債的75.9%。


第三,城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負(fù)債率為9.1%,總體穩(wěn)健,少數(shù)家庭資不抵債;居民家庭債務(wù)收入比為1.02,略高于美國(guó)居民水平(0.93);償債能力總體較強(qiáng),償債收入比為18.4%,居民家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)總體可控。


第四,部分家庭債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較高:部分低資產(chǎn)家庭資不抵債,違約風(fēng)險(xiǎn)高;中青年群體負(fù)債壓力大,債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較高;剛需型房貸家庭的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)突出。


通過以上4條數(shù)據(jù),我們看出,我國(guó)國(guó)民財(cái)富主要承載就是房子,占總體財(cái)富7成,而且家庭的債務(wù)絕大部分來自于房貸。


這也就解釋了我國(guó)房?jī)r(jià),為什么一直呈現(xiàn)“易漲難跌”的怪象。


因?yàn)榉績(jī)r(jià)一漲,所有人都很開心,即使房子無法兌現(xiàn)現(xiàn)金,大家也可以活在甜美的童話故事里。但房?jī)r(jià)只要一跌,就哀聲載道,所有人都談家庭財(cái)富縮水,連出門消費(fèi)的欲望都減退了。



居民家庭負(fù)債收入比是1.02,其實(shí)并不低,而且從之前的報(bào)告中得知,2019年的居民家庭房貸收入比(個(gè)人住房貸款余額/可支配收入)為47.4%。意味著全家人起碼要拿近一半的收入,去還房貸。


這時(shí)候就考驗(yàn)家庭的收入穩(wěn)定性了。


拿疫情影響下的前三季度數(shù)據(jù)看,企業(yè)生存艱難,失業(yè)率已經(jīng)達(dá)到了20%。居民貸款延期交款比率在2-3月出現(xiàn)了明顯上升。




這也解釋了為什么此階段,即使經(jīng)濟(jì)如何承重,當(dāng)局都拒絕啟動(dòng)房地產(chǎn)的原因。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)還可以通過貨幣政策刺激,但如果居民不顧風(fēng)險(xiǎn),跑去炒房了,很可能引發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn),這個(gè)大盤絕對(duì)是不能動(dòng)的。


所以現(xiàn)階段只要有城市敢降低首付比例玩杠桿,均被嚴(yán)令約談。


例如前幾天“降低首付20%”的荊州市,4天內(nèi)就撤回了執(zhí)行令。江蘇淮安日前也被曝出在官方承認(rèn)限購(gòu)放松一天后收回。


近期還有青島、海寧、廣州、濟(jì)南、寶雞、駐馬店等城市房地產(chǎn)松綁政策經(jīng)歷“一日游”或“幾日游”。例如:青島出臺(tái)的放寬限購(gòu)限貸的百日消費(fèi)購(gòu)房政策僅維持三天就被收回。



4

好的開始


從上面的數(shù)據(jù)信息,我們可以總結(jié):


1、中國(guó)房子整體供應(yīng)過剩,但核心城市的房子還是稀缺品。而且核心城市的居住需求在向改善、置換轉(zhuǎn)移。


2、國(guó)民家庭資產(chǎn)主要沉淀在房子里,房?jī)r(jià)易漲難跌,剛需越多的城市房?jī)r(jià)越堅(jiān)韌。


3、家庭負(fù)債居高不下,而且疫情影響下,償貸違約率在上升。當(dāng)局此階段不會(huì)輕易啟動(dòng)房地產(chǎn),尤其是經(jīng)濟(jì)面較差的城市。


可以看得出來,2019年是上一輪房?jī)r(jià)周期的終點(diǎn)。高杠桿下,能級(jí)越低的城市需求空間透支的越厲害。


所以在未來,類似于2015年那種依靠貨幣化棚改,強(qiáng)行去庫存炒作樓市,引發(fā)房?jī)r(jià)大漲的可能性,微乎其微。




未來房子的升值,更多會(huì)表現(xiàn)在城市居民的整體財(cái)富和收入上。而且目前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng),已經(jīng)從“高速發(fā)展期”進(jìn)入“成熟期”。


人們對(duì)房地產(chǎn)的投資需求開始放緩,對(duì)居住品質(zhì)的需求在加速提升。無論是建筑品質(zhì)、裝修,還是物業(yè)、中介服務(wù)等等。

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