近日，房屋養(yǎng)老金的話題引發(fā)社會(huì)廣泛關(guān)注，8月2
判斷1：2021年將是行業(yè)總量的頂點(diǎn)
2021年是房地產(chǎn)行業(yè)重要的“轉(zhuǎn)折期”。
當(dāng)下房企也需要發(fā)生一些脫胎換骨的變化，才可以活下去。
林中之前有一個(gè)觀點(diǎn)：行業(yè)最大的變化，就是長(zhǎng)周期的改變。即中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)已從過(guò)去20年的高增長(zhǎng)期進(jìn)入到平穩(wěn)發(fā)展期。一開始我們只是直觀看到新周期下“房?jī)r(jià)不可能再漲10倍，行業(yè)規(guī)模不可能再漲10倍?！倍安豢赡茉僦懈咚僭鲩L(zhǎng)”的背后，我也看到這個(gè)房地產(chǎn)進(jìn)入“平穩(wěn)發(fā)展期”里的一些變化：
第一，城市化速度變慢。過(guò)去城市化速度比較快，每年都有1.2%的增長(zhǎng)，未來(lái)會(huì)降速，比如降低到1%，到0.7%，再到0.5%，逐步減少，這會(huì)帶來(lái)一個(gè)很嚴(yán)重的問(wèn)題，就是城市分化。
第二，人口紅利減少。現(xiàn)在鼓勵(lì)生三胎，這也會(huì)帶來(lái)結(jié)構(gòu)化、差異化的機(jī)會(huì)，雖然不會(huì)像過(guò)去20年一樣哪里都好，但地產(chǎn)行業(yè)還是個(gè)大行業(yè)，有大需求。
第三，行業(yè)總量開始見頂回落。2021年買地量、新開工量都在減少，會(huì)帶來(lái)新的供需變化。我判斷，2021年是地產(chǎn)行業(yè)的頂點(diǎn)，房地產(chǎn)行業(yè)很難再超過(guò)17萬(wàn)億，17萬(wàn)億的總量可能是階段性頂點(diǎn)。
明年大概率要回落，但回落會(huì)很慢，未來(lái)十年，房地產(chǎn)行業(yè)平均每年15萬(wàn)億的規(guī)模是大概率事件。
第四，城市和市場(chǎng)分化。一二線、三四線會(huì)分化加劇。未來(lái)可能一二線房?jī)r(jià)增長(zhǎng)和GDP增長(zhǎng)基本同步，三四線甚至不一定能增長(zhǎng)。
第五，房企優(yōu)勝劣汰。城市和市場(chǎng)分化的同時(shí)，尤其這一輪的調(diào)控下，房企會(huì)分化得很厲害。
未來(lái)要保持房地產(chǎn)行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展，一定要防止6點(diǎn)：
第一，防止房?jī)r(jià)泡沫，把房?jī)r(jià)控制好。一旦房?jī)r(jià)泡沫破裂，對(duì)社會(huì)民生、經(jīng)濟(jì)金融有巨大殺傷力。所以一定會(huì)控制房?jī)r(jià)，最好就是平穩(wěn)發(fā)展，和GDP增長(zhǎng)同步，或是和CPI同步。
第二，防止“地產(chǎn)的金融化”。地產(chǎn)是開發(fā)行業(yè)，是制造業(yè)，不能變成“資管”行業(yè)。
第三，防止“金融的地產(chǎn)化”?？刂品康禺a(chǎn)金融在整個(gè)金融額度的占比。
第四，防止房企高杠桿，防止過(guò)度負(fù)債。去杠桿化有三道紅線，防止金融地產(chǎn)化有兩道紅線。中國(guó)政府是信用剛兌的底線，一旦地產(chǎn)杠桿爆了，最終還是需要政府出手解決?，F(xiàn)在政策加強(qiáng)監(jiān)管，就是為了避免地產(chǎn)過(guò)度金融化。
第五，防止資金脫實(shí)入虛，產(chǎn)業(yè)空洞化。高利潤(rùn)的時(shí)候，所有資本會(huì)往房地產(chǎn)行業(yè)集中，進(jìn)而造成投入產(chǎn)業(yè)的資本減少。以限價(jià)為代表的一系列調(diào)控措施，就是為了防止房地產(chǎn)有高利潤(rùn)，成為暴利行業(yè)。
第六，防止市場(chǎng)大起大落。地產(chǎn)本質(zhì)是周期性行業(yè)，大起大落對(duì)經(jīng)濟(jì)的傷害比較大。
判斷2 高負(fù)債、高杠桿房企這一輪可能被淘汰
2021年，才是地產(chǎn)行業(yè)面臨第一輪真正危機(jī)！
今天行業(yè)的最大變化就是從高負(fù)債、高杠桿，轉(zhuǎn)向低負(fù)債、低杠桿。這其中，高負(fù)債、高杠桿的企業(yè)在這一輪危機(jī)就可能被淘汰！
現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)處于流動(dòng)性、風(fēng)險(xiǎn)、信用危機(jī)的轉(zhuǎn)折性關(guān)頭。這一輪政策，不會(huì)和2008年一樣，也不會(huì)和2004年一樣，因?yàn)檎F(xiàn)在考慮的核心是去地產(chǎn)的泡沫化，去地產(chǎn)的金融化。
雖然近期對(duì)房地產(chǎn)限貸有所放松，但這是因?yàn)檫^(guò)去幾個(gè)月收得太緊，緊很正常，因?yàn)樗薪鹑跈C(jī)構(gòu)都是理性的，遇到風(fēng)險(xiǎn)都有過(guò)激反應(yīng)。
房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，其實(shí)一直以來(lái)就是以高負(fù)債模式所積累的一系列風(fēng)險(xiǎn)。
而過(guò)去的2017年，其實(shí)就是一個(gè)很好的調(diào)整窗口期。
現(xiàn)在回頭看，如果當(dāng)初2017年房企開始調(diào)整，那么，今天2021年就能從容應(yīng)對(duì)！而當(dāng)時(shí)2017年如果還在加杠桿，那么，今天就非常難。
未來(lái)房地產(chǎn)一定要轉(zhuǎn)變?cè)鲩L(zhǎng)方式、經(jīng)營(yíng)模式，真正把投資屬性有效控制住后，未來(lái)房?jī)r(jià)就會(huì)呈現(xiàn)比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
對(duì)比之下，我們看日本，日本的住宅沒有投資屬性，只有保值增值的屬性，日本人沒有賦予房地產(chǎn)投資賺錢的屬性，他們的房?jī)r(jià)也不會(huì)每年漲10%、20%。所以如果我們有效控制住房子的投資屬性后，房?jī)r(jià)也會(huì)比較平穩(wěn)。
而在這一輪“降杠桿”戰(zhàn)役中，房企經(jīng)歷了一輪嚴(yán)峻的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和信用危機(jī)考驗(yàn)。
今天的房地產(chǎn)問(wèn)題，不是說(shuō)降杠桿不對(duì)，而是降杠桿降得速度太快，尤其從6月到現(xiàn)在的速度降的太快！
每個(gè)和房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的人都在求自保，就會(huì)變成這一輪流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。
比如消費(fèi)者怕爛尾，怕降價(jià)，所以不買，因此房企回款就少。比如銀行按揭放貸慢，房企回款也減少。
比如地方政府要保交房，所以加大監(jiān)管，導(dǎo)致房企流動(dòng)性降低。
比如金融機(jī)構(gòu)一定是雨天送傘，不會(huì)雪中送炭，你沒有風(fēng)險(xiǎn)可以貸款，有風(fēng)險(xiǎn)就無(wú)法貸款，所以一定也是收緊。
比如最后債權(quán)投資者，一定是踩踏擠兌。
基于當(dāng)下形勢(shì)，林中判斷，2021年底，會(huì)是一個(gè)大關(guān)。
可能最近政策會(huì)有一些局部放松，但也不會(huì)出大刺激。政策出來(lái)后，再到市場(chǎng)拿到錢，估計(jì)還要3-6個(gè)月，所以活過(guò)明年6月基本就沒有問(wèn)題。
同時(shí)，明年一季度也是大關(guān)，因?yàn)楹芏嗥髽I(yè)的債要到期?，F(xiàn)在最怕公開債務(wù)到期，原因就在于公開債務(wù)無(wú)法展期，一旦爆出來(lái)就會(huì)引起廣泛關(guān)注。
判斷3 產(chǎn)品和品質(zhì)提升最快的時(shí)代即將到來(lái)！
除了處于關(guān)鍵轉(zhuǎn)折期，房地產(chǎn)行業(yè)還面臨一些不可逆的趨勢(shì)：
從增量時(shí)代逐步過(guò)渡到存量時(shí)代，從重開發(fā)到重運(yùn)營(yíng)，從關(guān)注資產(chǎn)增值轉(zhuǎn)而更多關(guān)注服務(wù)盈利。
同時(shí)，從緊缺時(shí)代逐步過(guò)渡到過(guò)剩時(shí)代。
當(dāng)下中國(guó)的人均居住面積突破40平米，總體看，這意味著緊缺時(shí)代基本已經(jīng)過(guò)去。彼時(shí)，緊缺時(shí)代誰(shuí)都能活，只要做出來(lái)就能賣出去。到了過(guò)剩時(shí)代，一定對(duì)產(chǎn)品越來(lái)越關(guān)注，做不好品質(zhì)的企業(yè)就會(huì)被市場(chǎng)淘汰。
未來(lái)五到十年，應(yīng)該是中國(guó)房地產(chǎn)的產(chǎn)品和品質(zhì)提高最快的時(shí)代。
從高毛利轉(zhuǎn)向低毛利，從粗放轉(zhuǎn)向精細(xì)。過(guò)去40%、35%的毛利很難再有，未來(lái)15%-20%的毛利可能是行業(yè)常態(tài)。
如果在低毛利時(shí)代，房企兩費(fèi)（營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用）還是高到6%、7%，未來(lái)一定無(wú)法生存，因?yàn)槲磥?lái)利潤(rùn)可能就只有6%。以前毛利高，因?yàn)榭梢越栀F的錢，可以用高杠桿，但現(xiàn)在不行，可能賺的利潤(rùn)還不夠抵消利息。
行業(yè)未來(lái)不會(huì)過(guò)度追求規(guī)模，沒有利潤(rùn)的開發(fā)不要做，而盈利導(dǎo)向的轉(zhuǎn)變不容易，這預(yù)示著企業(yè)要轉(zhuǎn)變一系列機(jī)制，包括經(jīng)營(yíng)機(jī)制、考核機(jī)制、評(píng)價(jià)機(jī)制等等。
隨著總量見頂，以及一系列調(diào)控的刺激，行業(yè)會(huì)迎來(lái)高強(qiáng)度、全方位的競(jìng)爭(zhēng)，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)有幾個(gè)特點(diǎn)：
第一，高門檻、低利潤(rùn)。資金門檻越來(lái)越高，不是所有企業(yè)都能入場(chǎng)當(dāng)玩家。利潤(rùn)率相對(duì)來(lái)講很低，現(xiàn)在房企利潤(rùn)率比制造業(yè)還差，制造業(yè)還有10%幾的利潤(rùn)率，地產(chǎn)行業(yè)10%都很難，很多企業(yè)都是6%到8%的利潤(rùn)率。
第二、高風(fēng)險(xiǎn)，低容錯(cuò)。行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)很大，特別是財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、投資風(fēng)險(xiǎn)!
買錯(cuò)一塊地，少則虧一兩億，多則虧幾十億。
地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)沒有容錯(cuò)空間了!
犯錯(cuò)就掉隊(duì)!
以前行業(yè)機(jī)會(huì)多，趴下還可以再站起來(lái)，但是到今年以后，已經(jīng)沒有這樣的機(jī)會(huì)了。
第三、高標(biāo)準(zhǔn)，低增長(zhǎng)。2019年是大多數(shù)房企增速的拐點(diǎn)，未來(lái)房企的增速不會(huì)超過(guò)2019年，加上去杠桿，未來(lái)行業(yè)整體增速會(huì)很慢，特別大房企的增速一定很慢，估計(jì)TOP10以內(nèi)維持這種增速就可以了。
觀點(diǎn)4 清算洗牌時(shí)刻：跑不過(guò)老虎，跑過(guò)最后一名就行
當(dāng)下局面，房企該如何應(yīng)對(duì)？
一定要保證先活下去。
去杠桿階段的當(dāng)務(wù)之急，就是保證現(xiàn)金流安全，活下去才有機(jī)會(huì)，熬過(guò)明天才能見到后天的太陽(yáng)。要開源節(jié)流、增收節(jié)支、以收定支、量入為出。
只要現(xiàn)金流一緊張，就停下所有資本性開支，不要買任何一塊地。
少買地不會(huì)“死”人，但多買兩塊就會(huì)沒命。
你會(huì)發(fā)現(xiàn)，最終還不出錢的企業(yè)，不是差50億、100億還不出來(lái)，往往就是差一兩個(gè)億倒下去了，但這其實(shí)以前就是半塊地不到的錢。
現(xiàn)在房企要開啟極限生存模式，比如有的企業(yè)提倡節(jié)儉、瘦身等等，每家企業(yè)情況不一樣，但活下去一定是最重要的。
尤其大調(diào)整來(lái)臨的時(shí)候，跑不過(guò)森林的老虎也不要緊，跑過(guò)最弱的動(dòng)物，你或許也可以活下來(lái)。
政策一定會(huì)調(diào)整，不會(huì)看著行業(yè)覆滅，但是房企不能倒在政策出臺(tái)之前，倒下去就沒救了。
在ICU還可以搶救，到太平間就回天乏術(shù)了！
判斷5：謹(jǐn)慎一點(diǎn)，按照撐到明年6月做安排
所以，盡量把形勢(shì)想的嚴(yán)峻點(diǎn)！
比如當(dāng)下有的人太樂(lè)觀，覺得政策馬上出臺(tái)，12月肯定就沒問(wèn)題了，但萬(wàn)一慢了呢？
想的嚴(yán)峻點(diǎn)，準(zhǔn)備充足點(diǎn)，至少按照頂?shù)矫髂?月做安排。
房企必須徹底變革，穿新鞋走新路。
穿舊鞋走老路一定行不通，前兩年沒看明白，現(xiàn)在應(yīng)該看的很明白。只有對(duì)自己從上到下進(jìn)行徹底變革，才有可能在未來(lái)得以生存和發(fā)展。
從認(rèn)知范圍、能力邊界、企業(yè)基因、資源條件、競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)五個(gè)方面進(jìn)行戰(zhàn)略變革。
每家企業(yè)都有一定的認(rèn)知范圍，只是所處發(fā)展階段不一樣，能力、資源、成長(zhǎng)經(jīng)歷不一樣，認(rèn)知范圍的半徑會(huì)有所不同。但企業(yè)只能賺到認(rèn)知范圍內(nèi)的錢，很難賺到超出認(rèn)知范圍的錢。
企業(yè)和人一樣，都有能力邊界。比如在房地產(chǎn)領(lǐng)域，我很擅長(zhǎng)，但到了其他領(lǐng)域我就是業(yè)余選手，業(yè)余和專業(yè)比賽一定會(huì)輸。但要注意，在自己的能力邊界內(nèi)一定要做到最好。
企業(yè)基因的形成很復(fù)雜，可能一類企業(yè)就擅長(zhǎng)一類事情，離開就很難做好。每家企業(yè)都要思考自己的基因是什么，比如對(duì)客戶理解很深？做消費(fèi)To C特別厲害？對(duì)衣食住行傳統(tǒng)行業(yè)比較理解？你今天讓我理解元宇宙，我就很難想象。
還有企業(yè)擁有的資源條件以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。任何企業(yè)戰(zhàn)略變革，一定要圍繞這五方面評(píng)價(jià)。
判斷6 戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型：經(jīng)驗(yàn)是好事，但經(jīng)驗(yàn)主義會(huì)壞事
房企要做戰(zhàn)略選擇，是戰(zhàn)略堅(jiān)守？尋找第二增長(zhǎng)曲線？做相關(guān)多元化？還是徹底放棄，跨行業(yè)轉(zhuǎn)型？
戰(zhàn)略堅(jiān)守，堅(jiān)持做主業(yè)，這也是旭輝的選擇。主業(yè)賽道很長(zhǎng)，在可以想象的未來(lái)，地產(chǎn)行業(yè)一定存在，不存在的是企業(yè)。
行業(yè)體量依然很大，即使過(guò)20、30年進(jìn)入成熟期，中國(guó)每年的新房增量不會(huì)小于10萬(wàn)億，頭部房企一年做兩三千億營(yíng)業(yè)額就很輕松。美國(guó)房地產(chǎn)這么成熟，頭部企業(yè)一年也有兩三百億美金的營(yíng)收。行業(yè)韌性很大。
選擇相關(guān)多元化的成功概率比較大。比如像物業(yè)行業(yè)未來(lái)可能有5萬(wàn)億以上的體量，租賃行業(yè)也至少1、2萬(wàn)億。
尋找企業(yè)發(fā)展的第二增長(zhǎng)曲線。綠地轉(zhuǎn)做基建，據(jù)說(shuō)基建的規(guī)模已經(jīng)大于地產(chǎn)了?？赡艿诙鲩L(zhǎng)曲線的利潤(rùn)率不高，但能不能找到？這是企業(yè)要想的問(wèn)題。
徹底轉(zhuǎn)型，跨行業(yè)轉(zhuǎn)型。華熙生物的老板以前做房地產(chǎn)，現(xiàn)在轉(zhuǎn)型到生物也做的非常好。還有地產(chǎn)商做醫(yī)院做的很好，市值比地產(chǎn)還高。他們都有一個(gè)特點(diǎn)，就是老板親自下去做，徹底轉(zhuǎn)型。如果想請(qǐng)職業(yè)經(jīng)理人來(lái)做，很難。
不同企業(yè)可能有不同的戰(zhàn)略選擇，但無(wú)論如何選擇，一定要聚焦自己優(yōu)勢(shì)的區(qū)域和能力，不盲目擴(kuò)張、不盲目多元化、不盲目四處舉債。
今天很多企業(yè)出事，就是在金融周期放松的時(shí)候，開始盲目擴(kuò)張，盲目多元化，盲目四處舉債。
不盲目多元化，能做多元化成功的企業(yè)鳳毛麟角。我大學(xué)的時(shí)期，做企業(yè)最成功的就是GE，前兩天報(bào)道GE分拆，說(shuō)明多元化真的很難。
不盲目四處舉債。今天行業(yè)遇到很多困難，和之前偏松的融資環(huán)境有很大關(guān)系。
2015-2017年房企傾向于國(guó)內(nèi)信用債融資，只要上市公司都可以發(fā)。
2018年開始境內(nèi)融資環(huán)境收緊，大家又都到海外發(fā)美元債。地產(chǎn)美元債真正的爆發(fā)期是2018-2020年。
比如2012、2013年時(shí)美元債市場(chǎng)一年才100億美金，而2020年美元債市場(chǎng)是3500億美金。
房企一定要摒棄高速增長(zhǎng)期養(yǎng)成的路徑依賴，改變?cè)鲩L(zhǎng)方式。
要從外延式增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向內(nèi)涵式增長(zhǎng)，從靠高杠桿驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)轉(zhuǎn)向靠經(jīng)營(yíng)效益驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)。不能養(yǎng)成對(duì)過(guò)去的路徑依賴，不能用過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)判斷未來(lái)。經(jīng)驗(yàn)是好事，經(jīng)驗(yàn)主義就壞事。
我和一個(gè)朋友交流，問(wèn)他為什么還在一二線城市買地王？他說(shuō)過(guò)去20年都是這么買的，之前每一輪房?jī)r(jià)一漲就是50%、100%，一點(diǎn)都不怕。你會(huì)發(fā)現(xiàn)，最近出事的企業(yè)就是錯(cuò)把經(jīng)驗(yàn)當(dāng)經(jīng)驗(yàn)主義，認(rèn)為過(guò)去20年的狀態(tài)是常態(tài)。
但這一輪的邏輯已經(jīng)變了，還把過(guò)去的經(jīng)驗(yàn)?zāi)脕?lái)用到當(dāng)下，注定會(huì)吃大虧。
判斷7 真心降負(fù)債：用8元本金借2元做生意
認(rèn)認(rèn)真真的降負(fù)債！
要真降，打心底降，不是所謂把表內(nèi)做到表外。
這次暴雷的還有一些綠檔的房企，其實(shí)都沒有降負(fù)債。最好把表外的都降完，表內(nèi)的還要安全，表外要回表，表內(nèi)要縮表，這是真正的降負(fù)債。
房企一定要主動(dòng)降杠桿，安全第一。過(guò)去是用1元的本錢借9元，做10元的生意?，F(xiàn)在至少得用5元的本錢借5元，做10元的生意。如果本錢1元，只能借1元，做2元的生意。
可能10年、20年后，這個(gè)行業(yè)還會(huì)碰到像今天這樣的流動(dòng)性危機(jī)，這次流動(dòng)性危機(jī)是因?yàn)檎哒{(diào)控疊加產(chǎn)生，不是真正的世界經(jīng)濟(jì)危機(jī)對(duì)中國(guó)的沖擊。
未來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)一定會(huì)碰到一輪真正的沖擊，活下來(lái)的，一定就是用8元的本錢，借2元，做10元生意的企業(yè)。
判斷8 盡量零庫(kù)存，土儲(chǔ)1.5倍，做好戰(zhàn)略頂層設(shè)計(jì)
一年半以前，旭輝開始提出要提高經(jīng)營(yíng)效益，我發(fā)現(xiàn)這是很難的事情，見效很慢。每個(gè)業(yè)務(wù)部門每個(gè)月都在對(duì)指標(biāo)，但還不如加杠桿來(lái)得快，我才明白他們?yōu)槭裁丛敢饧痈軛U。
我們提出零庫(kù)存，但現(xiàn)房庫(kù)存也只是從80億降到60億。
提高經(jīng)營(yíng)效益并非一天就能見效，它需要企業(yè)每個(gè)人都有經(jīng)營(yíng)意識(shí)、經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，每個(gè)部門都能配合起來(lái)，需要組織、人才、機(jī)制、管理全部提升。但即使難，也一定要堅(jiān)持。比如圍繞資源配置效益，投入產(chǎn)出效率，全要素生產(chǎn)率，運(yùn)營(yíng)效率，組織效能做一系列提升。
房企能不能做到“六高六低”很關(guān)鍵：即
高質(zhì)量，低成本；高效率，低負(fù)債；高去化，低庫(kù)存；高滾動(dòng)，低土儲(chǔ)；高產(chǎn)出，低投入；高效能，低能耗。
以前房?jī)r(jià)單邊上漲的時(shí)候，大家不擔(dān)心庫(kù)存，經(jīng)常很自豪，自比“茅臺(tái)”，覺得房子放1、2年拿出來(lái)還能賣的更貴。但現(xiàn)在形勢(shì)不一樣了，一定要重視庫(kù)存，庫(kù)存大了，未來(lái)就有巨大的問(wèn)題。
以前土儲(chǔ)都做3、4年，我們最近內(nèi)部討論能不能把土儲(chǔ)控制在1年半？以前土地會(huì)增值，但未來(lái)，限價(jià)是長(zhǎng)期狀態(tài)，土地不容易增值。把土儲(chǔ)控制在一年半，可以省幾百甚至上千億，這樣就能把負(fù)債還了，公司就非常健康。
房企一定要根據(jù)商業(yè)模式的變化調(diào)整財(cái)務(wù)模型。
2008到2017年行業(yè)處于商業(yè)模式一，這時(shí)用高杠桿就對(duì)了。
2017年后行業(yè)處于商業(yè)模式二，今天出事的都是還在用財(cái)務(wù)模型一的房企。
所以，理性的看，財(cái)務(wù)模型沒有好壞，高杠桿和低杠桿沒有好壞，只是需要在合適的時(shí)間，合適的階段用合適的財(cái)務(wù)模型。比如在商業(yè)模式一的時(shí)候用財(cái)務(wù)模型二，香港開發(fā)商就是這樣，他們發(fā)展就慢，無(wú)法完成原始積累，會(huì)被行業(yè)淘汰。
另外，房企在任何階段要注重“增長(zhǎng)、盈利、風(fēng)險(xiǎn)”三角平衡。比如旭輝為什么到今天能夠從容有余？因?yàn)橐簧鲜校覀兙椭贫巳瞧胶?。我們?jiān)持有息負(fù)債不能超過(guò)70%，風(fēng)險(xiǎn)是底線，增長(zhǎng)建立在風(fēng)險(xiǎn)底線之上，突破風(fēng)險(xiǎn)底線的增長(zhǎng)蘊(yùn)藏巨大的危險(xiǎn)。
增長(zhǎng)要有盈利，有質(zhì)量。有回款的銷售，有現(xiàn)金的利潤(rùn)。沒有盈利的增長(zhǎng)，光有規(guī)模的增長(zhǎng)，沒有意義。旭輝不會(huì)買利潤(rùn)率只有1%、2%的地，雖然有流量，但沒用。這種地最大的問(wèn)題就是風(fēng)險(xiǎn)安全墊非常小，一旦出現(xiàn)突發(fā)事件，穿透了安全墊，很多高的ROE都是假的。
我和很多投資人交流，你們?yōu)槭裁床豢碦OE？他們說(shuō)
第一，很多時(shí)候ROE高不是因?yàn)槔麧?rùn)率高，而是因?yàn)楦軛U率高，別人2倍，你用10倍，你的ROE就比別人高，但高杠桿一定會(huì)帶來(lái)高風(fēng)險(xiǎn)。
第二，商業(yè)模式不可持續(xù)。
判斷9: 一定要用數(shù)字化將所有業(yè)務(wù)重做一遍
房企要加速向數(shù)字化轉(zhuǎn)型，未來(lái)只有數(shù)字化企業(yè)才能生存。
按照行業(yè)傳統(tǒng)的管理模式、管理工具、管理技術(shù)，房企無(wú)法轉(zhuǎn)型，未來(lái)只有用數(shù)字化工具才能做到轉(zhuǎn)型。
旭輝最近搭建了神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，用于內(nèi)部反腐，可以把營(yíng)銷拆解到監(jiān)測(cè)一場(chǎng)活動(dòng)租一把椅子價(jià)格的顆粒度。過(guò)去地產(chǎn)的顆粒度是米，現(xiàn)在要做到厘米，如果沒有數(shù)字化工具就做不到。
所以，一定要用數(shù)字化將所有業(yè)務(wù)重新做一遍。還有，在提質(zhì)增效降本，賦能業(yè)務(wù)，智慧決策方面，數(shù)字化也能賦能房企。此外，數(shù)字化可能會(huì)創(chuàng)造新物種。未來(lái)數(shù)據(jù)資產(chǎn)到底值多少錢？現(xiàn)在不知道，但我們先做。
十年前，很多人說(shuō)物業(yè)不賺錢，我說(shuō)物業(yè)是金礦，只不過(guò)我們無(wú)法開發(fā)。如果當(dāng)年你能看到今天物業(yè)的發(fā)展情況，拿1、2億收購(gòu)一些物業(yè)，今天就不得了。為什么沒做？就是因?yàn)闆]有認(rèn)識(shí)到！
今天的數(shù)字化，同樣如此！
判斷10 嚴(yán)控成本：把兩費(fèi)降到3%以內(nèi)，融資成本降到5%以內(nèi)
花錢，不能“大手大腳”了！
過(guò)去房企太粗獷！
選錯(cuò)一個(gè)總包就換一個(gè)總包。買錯(cuò)一塊地，成本都以億為單元。產(chǎn)品定位的成本顆粒度以千萬(wàn)為單位，工程計(jì)劃都是以百萬(wàn)為計(jì)價(jià)單位。過(guò)去高增長(zhǎng)掩蓋了這些管理、投資、決策的失誤。但如果今天房企兩費(fèi)還做到6%、7%，還借10%以上的資金，基本活不過(guò)3、5年。
行業(yè)要改變心態(tài)，我最近講由奢入儉，但是很難，大家習(xí)慣了。
比如營(yíng)銷做一個(gè)活動(dòng)，動(dòng)不動(dòng)就10萬(wàn)、20萬(wàn)，難道3、5萬(wàn)就不能做嗎？什么都外包給人家，自己的價(jià)值是什么？就是一個(gè)“二傳手”。
房企要向制造業(yè)學(xué)習(xí)。零庫(kù)存，零應(yīng)收款。很多房企有一堆應(yīng)收款，能降低50%嗎？50%就是幾百個(gè)億。
房企要習(xí)慣過(guò)去賺大錢，未來(lái)賺小錢、賺慢錢、賺困難錢；過(guò)去靠運(yùn)氣賺錢，未來(lái)靠本事賺錢。
一定要和制造業(yè)學(xué)習(xí)精益管理水平，地產(chǎn)和制造業(yè)相比差距很大。他們做彩電的利潤(rùn)以元為單位，而地產(chǎn)行業(yè)都是以百萬(wàn)為單位。未來(lái)的低利潤(rùn)時(shí)代，像以前那樣鋪張浪費(fèi)，跑冒滴漏是活不下去的。
最近我一直在講要“擰毛巾”，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，毛巾不斷擰，仍然還有水分。最近旭輝提出一個(gè)目標(biāo)，把兩費(fèi)降到3%以內(nèi)，融資成本降到5%以內(nèi)，我相信是有辦法的。
判斷11：強(qiáng)化風(fēng)控是未來(lái)房企關(guān)鍵必修課
今天反過(guò)來(lái)看，2017年是房企調(diào)整的最佳窗口期！但往往我們事后才看懂。所以，我們更要不斷訓(xùn)練和修正這個(gè)邏輯！
比如看五年前，哪些該做卻沒做，哪些不該但做了？
比如往后看，五年后是什么情況？然后五年后回看當(dāng)下，今天做什么正確？什么不該做？
比如如果從2017年開始調(diào)整，今天就有巨大的機(jī)會(huì)。
比如過(guò)去五年，你看懂物業(yè)了嗎？看懂的話，那時(shí)候都是半買半送。
市場(chǎng)好的時(shí)候把能賣的資產(chǎn)賣了，市場(chǎng)不好的時(shí)候就有否極泰來(lái)的信心。你回頭看，房企買錯(cuò)地的時(shí)候，盲目擴(kuò)張的時(shí)候都是市場(chǎng)很熱的時(shí)候。
房企要強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)管理。
嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，定好一系列瀕界指標(biāo)，每年回顧是否需要調(diào)整；
不借貴錢；不短貸長(zhǎng)投；
控負(fù)債上限，一旦超過(guò)上限，就停止所有增加；
控現(xiàn)金下限，一旦低于下線，就停止所有開支；
控債務(wù)久期，做好債務(wù)分期，不要給某個(gè)點(diǎn)造成巨大的資金鏈壓力，做好平均分配。
比如計(jì)劃五年，可以平均一年20%，不要一年80%，剩下四年就只有一點(diǎn)，這80%的壓力會(huì)讓現(xiàn)金流瞬間崩潰。還要控制現(xiàn)金短貸比。
防止投資風(fēng)險(xiǎn)。房企最大的風(fēng)險(xiǎn)就是投資，投資虧幾十億就是買錯(cuò)地了。如果高杠桿可以買到高利潤(rùn)的項(xiàng)目沒有問(wèn)題，但核心就是這些地不賺錢，甚至虧損。
2016年前我們沒買過(guò)虧損的地，虧損的地都是2016年以后買的。很多房企出事，就是資產(chǎn)質(zhì)量不好。
防止危機(jī)事件公關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。特別最近幾個(gè)月，我們要非常謹(jǐn)慎。敏感時(shí)期，可能內(nèi)部一個(gè)通知被捅出去，就有巨大的問(wèn)題。
判斷12：強(qiáng)集權(quán)：堅(jiān)持對(duì)“資金、投資、資源”高度集權(quán)
VUCA時(shí)代，房企要對(duì)外部的易變性、不確定性、復(fù)雜性和模糊性產(chǎn)生快速反應(yīng)。所有業(yè)務(wù)變革都離不開組織變革。相信未來(lái)很多房企會(huì)大刀闊斧進(jìn)行組織變革。
很多城市公司、區(qū)域公司做規(guī)劃，都是每年20%、30%的增長(zhǎng)?；剡^(guò)頭看，不可能每個(gè)城市每年都是增長(zhǎng)，城市情況有好有壞。舉個(gè)例子，杭州這一兩年適不適合拿地？不拿的話公司怎么辦？業(yè)務(wù)是波動(dòng)的，好的時(shí)候賣200億，但一兩年不拿地可能只有80億。組織的彈性如何適應(yīng)業(yè)務(wù)的波動(dòng)？
城市一定是波動(dòng)的，集團(tuán)可能會(huì)增長(zhǎng)的！
因?yàn)榧瘓F(tuán)有很多波動(dòng)一起對(duì)沖，但回到一個(gè)點(diǎn)講，一定會(huì)有波動(dòng)。如何應(yīng)對(duì)這種波動(dòng)，是組織變革的核心。比如未來(lái)房企對(duì)城市公司的經(jīng)營(yíng)要求，制定城市發(fā)展計(jì)劃，到底是線性增長(zhǎng)還是波動(dòng)收縮？是否允許這種波動(dòng)？此外，評(píng)價(jià)機(jī)制變了嗎？激勵(lì)機(jī)制變了嗎？授權(quán)與約束機(jī)制變了嗎？
房企一定要堅(jiān)持資源、資金、投資高度集權(quán)，這三個(gè)方面不高度集權(quán)的公司基本都會(huì)出事。
資源集中配置。不能完全授權(quán)，集團(tuán)要有資源配置權(quán)。
第一、資金集中管理。最近有個(gè)朋友出事，他讓區(qū)域自己借錢，不知道區(qū)域借了多少錢。區(qū)域用的是集團(tuán)信用，一旦區(qū)域還不出錢就找集團(tuán)拿，集團(tuán)還不出就暴了。集團(tuán)一定要實(shí)施一級(jí)法人制，擔(dān)保、信貸、資金管控方面不能授權(quán)。
第二、投資集中決策。不能讓底下隨便買地，一定是投委會(huì)決策。比如為了未來(lái)利潤(rùn)效益，拿地價(jià)格也要稍微集中，價(jià)格不集中就沒有利潤(rùn)，價(jià)格低壓力小，但一旦養(yǎng)成這種習(xí)慣，企業(yè)不可能有很好的利潤(rùn)。
最后，房企要積極響應(yīng)共同富裕，成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的建設(shè)者，成為慈善公益事業(yè)的參與者，成為鄉(xiāng)村振興的助推者，成為人民群眾美好生活的營(yíng)造者，也要成為綠色低碳發(fā)展的踐行者。
