2023年3月5日，政府工作報告指出，有效防范化解優(yōu)質頭部房企風險，改善資產(chǎn)負債狀況，支持剛性和改善性住房需求。當前宏觀經(jīng)濟好轉預期增強，房地產(chǎn)市場信心加快恢復。為此，研究組舉辦“2023中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”，以“奮楫篤行，涅槃重生”為主題，倡導企業(yè)把握新一輪的發(fā)展機遇，穩(wěn)健經(jīng)營，為促進行業(yè)健康發(fā)展做出貢獻。
在分析總結歷年研究經(jīng)驗及房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀的基礎上，研究組進一步完善了研究方法和評價指標體系，繼續(xù)從規(guī)模性、盈利性、成長性、穩(wěn)健性、融資能力、運營效率和社會責任感等七個方面全面、客觀地評價企業(yè)的綜合實力，引導企業(yè)不斷優(yōu)化發(fā)展模式，推動行業(yè)健康、良性運行。
銷售額同比下降央國企份額逆勢提升
?銷售額同比下降30.3%，部分優(yōu)質房企逆勢增長
圖1 百強企業(yè)2018-2022年銷售增長情況
2022年，房地產(chǎn)市場成交保持低迷態(tài)勢，全國商品房銷售額下降至13.3萬億元。百強企業(yè)雖積極推進保交付工作，集中資源挖掘高能級城市潛力，加大線上營銷力度，但也難抵銷售規(guī)模出現(xiàn)下滑態(tài)勢，百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達63301億元、36313萬平方米，同比下降30.3%和36.2%。
?市場份額下降2.4個百分點，央國企逆勢提升
圖2 百強及綜合實力TOP10企業(yè)2018-2022年市場份額
2022年市場下行更加明顯，房地產(chǎn)行業(yè)進入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，百強企業(yè)市場份額持續(xù)下滑。2022年，百強企業(yè)市場份額為47.5%，較上年下降2.4個百分點。伴隨著房地產(chǎn)供給端政策的持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式、競爭格局均發(fā)生變化，不同類型房企銷售均不同程度承壓，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇。
圖3 百強企業(yè)2021、2022年不同企業(yè)性質銷售額占比
央國企銷售額份額較去年有顯著提升。2022年百強企業(yè)中央國企數(shù)量增加16家至70家，銷售額占比提升6.1個百分點至57.9%，市場份額持續(xù)提升；民營房企銷售額占比下降7.0個百分點至25.0%。
?加大高潛力城市深耕力度，核心城市銷售貢獻提升
圖4 百強代表企業(yè)2021、2022年各等級城市銷售額分布
2022年，百強企業(yè)繼續(xù)深耕重點城市，一線城市銷售貢獻占比提升，二線城市仍是主要銷售來源。從50家百強代表企業(yè)重點項目銷售情況來看，一線城市市場韌性強，銷售額占比上升6.0個百分點至28.9%；二線城市占比下降2.9個百分點至54.0%，但仍是主要銷售來源；三四線城市銷售額占比持續(xù)下降至17.1%。
圖5 百強代表企業(yè)2021、2022年城市陣營銷售貢獻率
2022年房地產(chǎn)市場供需兩端均未明顯恢復，全國房地產(chǎn)市場整體仍處在深度調整階段，但也有部分核心一二線城市因自身需求支撐較強或政策優(yōu)化，市場保持一定活躍度，百強企業(yè)錨定重點核心城市，把握市場活躍城市發(fā)展機遇，重點城市銷售貢獻占比提升。具體來看，百強代表企業(yè)銷售額排名前5、前10及前20的城市，其銷售貢獻率相比上年分別增長5.2、5.7、4.9個百分點至38.9%、56.8%、75.8%。
?剛需產(chǎn)品表現(xiàn)疲軟，改善及高端型占比超三成
圖6 百強代表企業(yè)2021、2022年重點項目各面積段銷售占比
2022年，剛需購房者觀望情緒較重，而改善客戶預期整體好于剛需客戶，同時近年來新房供給逐步向改善產(chǎn)品轉變，帶動新房供應高端化，面積段出現(xiàn)一定增大趨勢。百強企業(yè)順勢而為，加大改善類產(chǎn)品推出比例。從50家百強代表企業(yè)重點項目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看，90平米以下首置類產(chǎn)品的銷售額占比為14.2%、維持了2021年下降趨勢；90-140平米首改類產(chǎn)品銷售額雖然較上年下降4.3個百分點，但占比仍然過半，達50.7%；140-200平米改善類及200平米以上高端類產(chǎn)品銷售額貢獻率較上年出現(xiàn)較大提升，合計增加6.4個百分點。
?保交付為企業(yè)經(jīng)營基石，多措并舉助力營銷升級
2022年，百強企業(yè)在行業(yè)各方信心受挫的時期更加注重保交付工作，以實際行動確?？蛻粜判模粚嵠髽I(yè)品牌，進一步反哺銷售；同時通過線上平臺搭建、爆點事件引流，線下促銷活動組合助力項目去化。
?堅持量入為出，拿地規(guī)模腰斬
2022年住宅用地供應降幅超三成，且房地產(chǎn)市場持續(xù)調整，房企投資態(tài)度消極，全年百強企業(yè)投資規(guī)模腰斬。全國300城住宅用地推出面積同比下降36.3%，降至近十年最低水平，同期50家百強代表企業(yè)全年拿地金額總量同比減少53.8%，拿地面積總量同比減少74.8%。
?投資布局集中于核心城市，22城拿地占比超七成
圖7 百強代表企業(yè)2022年拿地重點城市（按權益面積）
百強企業(yè)布局更趨集中，核心一、二線城市成為主要布局城市。百強企業(yè)在22城拿地面積占比超七成，增加核心城市優(yōu)質土地儲備，搶抓市場復蘇先機。2022年，百強代表企業(yè)拿地城市數(shù)量均值降至個位數(shù)，由上年的16.6個城市下降至6.6個城市。從重點城市來看，百強代表企業(yè)22城權益新增土儲面積占比提升27.2個百分點至72.1%，其中，杭州仍是50家百強代表企業(yè)布局最集中的城市，北京、上海、成都、長沙、廣州、武漢、西安、合肥、深圳等熱點一二線城市位列拿地面積前十。
?審慎選擇多元拿地方式管控風險，試水收并購調整資產(chǎn)結構
隨著行業(yè)深度調整、城市分化進一步加劇，百強企業(yè)審慎選擇拿地渠道，防范和化解運營風險。百強企業(yè)謹慎選擇合作開發(fā)、城市更新等方式拓展資源，以期降低風險、掌握經(jīng)營主動權。收并購窗口期打開，百強企業(yè)可擇優(yōu)拓儲，加快非核心資產(chǎn)出清，優(yōu)化投資布局結構。
營收凈利同比下降盈利水平降至低位
圖8 百強企業(yè)2018-2022年營業(yè)收入與凈利潤均值變化情況
2022年百強企業(yè)營業(yè)收入同比下降，凈利潤下降顯著，部分企業(yè)由盈轉虧?？⒐ず徒Y轉增速不利導致營業(yè)收入和凈利潤均走低，百強企業(yè)營業(yè)收入均值達371.6億元，凈利潤均值達21.9億元，分別同比下降25.2%、54.4%，增速較上年減少13.3、24.9個百分點。
2022年，百強企業(yè)凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率均值分別為6.4%、4.5%，較上年分別下降3.1、3.4個百分點，盈利能力繼續(xù)下降，降至近五年來最低點。近年來受新冠疫情、市場下行、土地成本等各類成本居高不下等多重因素影響，百強企業(yè)凈利率持續(xù)下降，趨勢未有緩解。
中長期來看，受新房增量規(guī)模見頂、向房地產(chǎn)發(fā)展新模式過渡影響，企業(yè)盈利率在市場回暖后的提升幅度仍存在天花板，行業(yè)利潤率在房地產(chǎn)金融化勢頭被遏制的新周期回到社會平均利潤水平。因此，面向新周期如何維持有利潤的增長成為百強企業(yè)必須面對的課題。
新房銷售“保交樓”已成為行業(yè)當下核心關注點，企業(yè)交付力變得愈發(fā)重要，交付力也將成為企業(yè)未來能夠贏得購房者、金融機構、政府等各方信任的核心能力。在保交付的基礎上，伴隨行業(yè)進入深度調整期，行業(yè)面臨大洗牌，各大企業(yè)不再盲目追求高杠桿、高周轉、擴規(guī)模，轉而將經(jīng)營安全與效益提升作為重中之重，追求有利潤的增長，實現(xiàn)高質量發(fā)展。
財務隱憂仍在多渠道增厚安全墊
圖9 2018-2022年百強企業(yè)“三道紅線”情況
百強企業(yè)嚴格遵守“三道紅線”要求，指標均值均已合規(guī)，但現(xiàn)金短債比有所下滑。受流動性緊張及一年內到期債務持續(xù)增加影響，凈負債率和現(xiàn)金短債比指標表現(xiàn)有所減弱。百強企業(yè)剔除預收賬款的資產(chǎn)負債率均值為67.8%，較上年下降0.6個百分點，凈負債率均值為82.9%，較上年上升0.7個百分點；現(xiàn)金短債均值比為1.6，較上年下降0.2。
圖10 2021年-2022年融資總額
行業(yè)融資規(guī)模同比大幅下滑，信用債、ABS成為主力。2022年，房地產(chǎn)行業(yè)共實現(xiàn)非銀類融資8457.4億元，同比下降50.7%。其中信用債融資4654.6億元，海外債發(fā)行僅176.1億元，信托融資972.1億元，ABS融資2654.6億元。各渠道同比均出現(xiàn)下降，其中海外債、信托降幅超八成，信用債成為融資主力。
改善資產(chǎn)負債表成為房企抵御風險、穩(wěn)健發(fā)展的重要手段。2023年1月，金融促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的措施出臺，有關部門起草了《改善優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表計劃行動方案》。該計劃支持的對象為系統(tǒng)重要性優(yōu)質房企，通過“資產(chǎn)激活”、“負債接續(xù)”、“權益補充”、“預期提升”四項行動，綜合施策改善優(yōu)質房企經(jīng)營性和融資性現(xiàn)金流，引導優(yōu)質房企資產(chǎn)負債表回歸安全區(qū)間。通過債權、股權的合理融資支持，房企將提升資產(chǎn)的流動性，在資產(chǎn)端體現(xiàn)出整體優(yōu)化，進而實現(xiàn)資產(chǎn)負債表的全面改善。
盡職盡責保交付多方回饋社會
百強企業(yè)積極履行企業(yè)公民責任，一方面積極響應高質量發(fā)展號召，強化責任擔當，扎實落實“保交付、保民生”的企業(yè)使命。同時，百強企業(yè)利用線上渠道，提供便捷高效的交付服務；圍繞項目交付建立完整的交付流程，從機制建設方面保證交付進度與質量；加強交付力建設，打造全新交付力體系。
2022年，百強企業(yè)積極依法納稅。百強企業(yè)納稅額均值為39.1億元，其中稅金及附加均值為33.6億元，所得稅均值為5.5億元。同時，百強企業(yè)積極投入到公益慈善、綠色可持續(xù)性發(fā)展等領域，踐行回報社會理念。
結語
2023年，房地產(chǎn)政策不斷優(yōu)化，政策效果初步顯現(xiàn)，市場開始企穩(wěn)并逐步恢復，但總體市場仍處于深度調整階段。在此背景下，企業(yè)的銷售規(guī)模和盈利能力都遇到了挑戰(zhàn)，未來在保證交付的前提下，企業(yè)仍應將現(xiàn)金流安全和有利潤的增長作為重中之重，致力于追求高質量的增長。
文章來源： 中國房地產(chǎn)報公眾號
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