10月27日，南京市發(fā)布國有建設用地使用權掛牌出讓公告（2023年寧出第16、17號），共推出了11幅地塊，同時，該批次地塊的競買規(guī)則也做出了相應調(diào)整，與以往出讓地塊相比，地塊出讓要求刪去了“當?shù)貕K競價達到最高限價時，仍有兩家或兩家以上單位有競買意向的，停止競價，改為現(xiàn)場搖號確定競得人，所有接受最高限價的競買人均可參加搖號，競得價為最高限價加一個加價幅度”的相關表述。
10月30日，［2023］長沙市063號地塊掛牌公告，明確“本次國有建設用地使用權網(wǎng)上掛牌出讓按符合要求的價高者得的原則確定競得人，并且住宅未設最高銷售均價?！?
自此，繼成都、合肥、廈門、濟南、青島等地之后，全國至少有7個熱點城市的土地拍賣規(guī)則有所調(diào)整，部分待出讓地塊已不再限制土地上限價格，重回價高者得。
中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜分析指出，成熟區(qū)域地價限制取消之后，優(yōu)質(zhì)地塊地價或有所上漲，進而帶動房價出現(xiàn)上漲預期，對當前“穩(wěn)房價”“穩(wěn)預期”亦將產(chǎn)生積極帶動。
不設最高限價
此前，自然資源部已向各省市自然資源主管部門下發(fā)文件，內(nèi)容包含：建議取消土地拍賣中的地價限制、建議取消遠郊區(qū)容積率1.0限制等。
各省市也已快速跟進，濟南、合肥、廈門、成都等熱門城市的土地拍賣規(guī)則已有所調(diào)整，部分待出讓地塊不再限制土地上限價格，重回價高者得。
業(yè)內(nèi)人士表示，在當前的供求關系之下，只有土地市場可能重新回到市場定價階段，在優(yōu)質(zhì)地塊的帶動之下，土地市場熱度才有進一步提升的可能。
10月27日，南京共成交12幅涉宅用地，僅河西南G55一幅地塊觸頂搖號，其余地塊底價成交。同日，南京掛牌9幅涉宅用地，不再限制最高限價。南京“觸頂搖號”政策正式告別歷史舞臺，在這樣的背景下，對土地拍賣規(guī)則進行調(diào)整是順應市場變化的。未來關注度較高的優(yōu)質(zhì)土地有望拍出更高地價，或?qū)⒁酝恋責釒訕鞘袩帷?
在土地拍賣市場熱度有所下降之時，安徽省合肥市、福建省廈門市等房地產(chǎn)熱點城市土地拍賣規(guī)則迎來調(diào)整，不再限制地價。
58安居客房產(chǎn)研究院院長張波表示，在多數(shù)城市土地市場低迷的情況之下，取消土地拍賣中的地價限制措施的城市也會越來越多。
張波表示，取消土地限價是市場化的回歸，這一政策的初衷是為了抑制土地市場過熱，如今這一限制性政策已經(jīng)不適用于當下的市場環(huán)境。
此次政策調(diào)整，也是長沙緊密跟進近期自然資源部關于建議取消土地拍賣中的地價限制的回應。目前，濟南、合肥、廈門、成都、青島、南京等地已取消地價上限。
業(yè)內(nèi)人士分析，取消地價上限和住宅未設具體限價的政策，將有助于進一步激發(fā)房地產(chǎn)市場的活力，提高土地使用效率，同時也將對房地產(chǎn)市場的供需關系產(chǎn)生一定影響。
張波表示，在房住不炒的基礎上，更多讓市場機制來主導未來房價的變化，房價的分化可能會在更多城市和區(qū)域得到更為明顯體現(xiàn)。
板塊分化進一步加劇
克而瑞南京分析師劉秋怡向記者表示，房企拿地策略高度趨同，投資心態(tài)謹慎，均看好城市核心板塊優(yōu)質(zhì)區(qū)位地塊。
從當前的土地市場來看，房企對于高素質(zhì)的地塊的需求依然強烈，限價取消后，勢必會造成冷熱不均的情況的加劇，即核心地塊依舊會引來眾多房企的哄搶，其他地塊則以底價成交為主。對于一些優(yōu)質(zhì)地塊而言，取消土地最高交易限價后，將不再熔斷搖號，樓面價會拍得更高，可能會使得部分區(qū)域的房價有所上漲。而其他主城區(qū)非核心板塊的地塊則更可能無人問津。
從最近土地成交情況看，不少城市近期的土地拍賣熱度亦有所回落。以蘇州市為例，10月18日，蘇州市舉行2023年第六批次集中供地。據(jù)中指研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此輪土地拍賣共推出12宗地塊，除一宗地塊延期出讓外，其余地塊中僅有1宗觸及封頂價、2宗溢價成交，其余8宗地塊均為底價成交。
10月27日，杭州集中土地拍賣，熱度創(chuàng)下集中供地以來的新低，整體溢價率僅有0.82％。除1宗地塊搖號成交外，其余地塊均以底價成交，在今年已經(jīng)進行的12輪次集中土地拍賣中處于歷史最低位。
在10月27日，在南京第七批次集中土地拍賣中，僅有一宗地塊觸頂搖號，其余均為底價成交，并且均被城投托底，土地市場依然涼意彌漫。
目前看來，除個別城市個別地塊出現(xiàn)溢價外，多數(shù)城市的地方平臺或者是國企托底拿地的情況仍然嚴重，底價拿地依舊是主流。
目前，開發(fā)商的拿地思路已經(jīng)從原先高規(guī)劃板塊，轉而選擇高確定性板塊的區(qū)域，對于二級市場流速相對較慢的區(qū)域，開發(fā)商拿地則相對較為謹慎。
劉秋怡表示，對于資金實力強的房企，土地拍賣規(guī)則調(diào)整后，憑實力拿地的機會更大了?！霸?，幾十家房企爭搶一塊地的概率是一樣的，限價放開之后，企業(yè)會結合自身情況，將優(yōu)先資源集中到確定強的優(yōu)質(zhì)地塊上，而不是像以前那樣“多點開花”，小房企撿漏的情況也將不再發(fā)生?！?
“房企拿地除了盈利空間以外，更加看重項目未來的去化難度，核心稀缺資源的熱度依然居高不下，位置相對較偏的地塊即使盈利較佳，但大概率難逃被托底的命運?！边@主要是受大市場環(huán)境的影響，樓市成交規(guī)模逐漸收縮是大概率事件，尤其是遠郊剛需項目，去化流速明顯放慢，因此房企參拍積極性明顯下滑。
總之，隨著限價的取消，將極大刺激房企的拿地熱情，未來核心區(qū)地價或?qū)⑺⑿?，土地拍賣將重回“地王頻出”的時代。
文章來源：石家莊房天下公眾號
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