3月5日，十四屆全國人大二次會議開幕，國務(wù)院總理李強(qiáng)向大會作政府工作報告。其中明確，要適應(yīng)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展趨勢和房地產(chǎn)市場供求變化，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。那么，新型城鎮(zhèn)化會如何影響我國房地產(chǎn)市場未來發(fā)展呢？我們認(rèn)為，主要體現(xiàn)在三個方面：
第一，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將助力房地產(chǎn)市場需求穩(wěn)定。從過往二十年的經(jīng)驗來看，城鎮(zhèn)化的持續(xù)推進(jìn)為我國房地產(chǎn)市場發(fā)展提供了強(qiáng)勁動力。根據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布數(shù)據(jù)，截至2023年末，我國城鎮(zhèn)化率為66.16%，與發(fā)達(dá)國家80%以上相比，我國城鎮(zhèn)化率仍有較大的提升空間。新型城鎮(zhèn)化建設(shè)堅持以人為本，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化是其重要內(nèi)容。加上我國人口基數(shù)龐大，農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化所形成的住房潛在需求依然較大，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將繼續(xù)為房地產(chǎn)市場發(fā)展提供強(qiáng)有力的需求支撐。
第二，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將推動房地產(chǎn)市場空間結(jié)構(gòu)調(diào)整。簡單來說就是人口持續(xù)流入的城市需進(jìn)一步加大住房供給，人口持續(xù)流出的城市則需合理控制供給規(guī)模乃至大幅減少供給。當(dāng)前我國住宅供給可能存在總體過剩，但供需錯配問題嚴(yán)重，部分大城市住房問題依舊突出。住房問題的解決在很大程度上仍有賴于“人、房、地、錢”要素聯(lián)動機(jī)制的建立和完善。此外，在以往城鎮(zhèn)化進(jìn)程中，人口流入主要集中在上海、廣州、深圳、杭州等核心城市，而這些城市大部分城鎮(zhèn)化率已超過80%，未來城鎮(zhèn)化速度放緩已是趨勢。隨著新型城鎮(zhèn)化確立以城市群為主體形態(tài)、以縣城為重要載體的深入推進(jìn)和都市圈內(nèi)城市間產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移與聯(lián)動升級，核心城市周邊中小城市的房地產(chǎn)市場潛力也有望被進(jìn)一步挖掘。
第三，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將推動房地產(chǎn)市場產(chǎn)品線豐富和升級。新型城鎮(zhèn)化注重建設(shè)美麗宜居城市，通過加強(qiáng)城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，提高城市品質(zhì)和居住質(zhì)量，這也就相應(yīng)地提高了對房地產(chǎn)發(fā)展的總體要求，具體可能涉及綠色建造、數(shù)字化建設(shè)、智能家居、康養(yǎng)地產(chǎn)等多方面內(nèi)容。尤其對于城鎮(zhèn)化發(fā)展已經(jīng)達(dá)到較高水平的部分一二線城市而言，高標(biāo)準(zhǔn)、高質(zhì)量、高品質(zhì)的產(chǎn)品需求也往往更大，對房企開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營和管理等方面的要求也相對更高。
總的來看，新型城鎮(zhèn)化依然是未來房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要動力源，為市場提供堅實的需求支撐，同時，也對行業(yè)升級和產(chǎn)品創(chuàng)新提出了更高的要求，為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展帶來革命性變化。
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