對(duì)于大家最為關(guān)心的房貸利率價(jià)格問題，新政明確：定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；
二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。
同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。
此前的8月17日，央行宣布全面改革中國(guó)的利率制度，推出了“貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）”。這意味，房貸利率看央行公布的“貸款基準(zhǔn)利率”的時(shí)代終結(jié)了，以后新增貸款都要看LPR。
央行新規(guī)有哪些要點(diǎn)？
實(shí)施時(shí)間：自2019年10月8日起。
定價(jià)辦法：以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)（LPR）利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。
重定價(jià)周期：重定價(jià)周期最短為1年。
區(qū)別信貸政策：首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率；二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)；商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)；公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
因城施策：人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
專家解讀：
房貸價(jià)格更加市場(chǎng)化了
著名財(cái)經(jīng)金融評(píng)論家余豐慧點(diǎn)評(píng)，這是房貸價(jià)格更加市場(chǎng)化的體現(xiàn)。
那么，什么是LPR利率呢？貸款基礎(chǔ)利率（Loan Prime Rate，簡(jiǎn)稱LPR）是商業(yè)銀行對(duì)其最優(yōu)質(zhì)客戶執(zhí)行的貸款利率，其他貸款利率可在此基礎(chǔ)上加減點(diǎn)生成。
貸款基礎(chǔ)利率的集中報(bào)價(jià)和發(fā)布機(jī)制是在報(bào)價(jià)行自主報(bào)出本行貸款基礎(chǔ)利率的基礎(chǔ)上，指定發(fā)布人對(duì)報(bào)價(jià)進(jìn)行加權(quán)平均計(jì)算，形成報(bào)價(jià)行的貸款基礎(chǔ)利率報(bào)價(jià)平均利率并對(duì)外予以公布。
過去是央行在上海銀行間拆借市場(chǎng)公布一個(gè)一年期貸款基準(zhǔn)利率參考值，然后商業(yè)銀行參考定價(jià)自己的貸款利率?，F(xiàn)在商業(yè)銀行可以根據(jù)自己不同檔次和種類的最優(yōu)質(zhì)客戶平均利率基礎(chǔ)上上下浮動(dòng)確定房貸利率。更加市場(chǎng)化了，商業(yè)銀行定價(jià)權(quán)提高，借款人也可以貨比三家選擇最適合自己的銀行選擇房貸。
中國(guó)人民大學(xué)重陽(yáng)金融研究院副院長(zhǎng)董希淼點(diǎn)評(píng)道:
以5年以上貸款利率為例，原基準(zhǔn)利率為4.9%，現(xiàn)LPR為4.85%——首套房貸若不加點(diǎn)，比基準(zhǔn)利率低5個(gè)基點(diǎn)（目測(cè)加點(diǎn)可能性高）；二套房貸加60個(gè)基點(diǎn)后為5.45%（4.85%+0.6），約為基準(zhǔn)利率上浮11%。
他還談到，這是全國(guó)統(tǒng)一的最低要求。央行省級(jí)分支機(jī)構(gòu)將按照“因城施策”原則，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定各地首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限，預(yù)計(jì)多數(shù)地區(qū)個(gè)人住房貸款的實(shí)際利率將會(huì)有所上升。
中國(guó)銀行主管研究員周景彤點(diǎn)評(píng)道：
第一，目的在于和LPR報(bào)價(jià)機(jī)制緊密銜接，同時(shí)突出住房貸款的行業(yè)特點(diǎn)和政策導(dǎo)向。
第二，新老劃斷，新發(fā)生商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
第三，利率從高。 首套房商貸不得低于定價(jià)基準(zhǔn)，二套房商貸不得低于定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)60個(gè)基點(diǎn)，體現(xiàn)了“房住不炒”、從緊從嚴(yán)的政策導(dǎo)向。
第四，重新定價(jià)。周期最短為1年，這個(gè)與以往政策一致，但重新定價(jià)時(shí)以當(dāng)月市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)。未來房貸利率會(huì)更加突出體現(xiàn)地域性、貨幣政策和各銀行的信貸策略，不同地區(qū)、不同客戶和不同時(shí)期房貸利率的差別會(huì)更大。
中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)：
“房住不炒”定位不能偏離
對(duì)于該政策，人民銀行副行長(zhǎng)劉國(guó)強(qiáng)上周就表示，要堅(jiān)決貫徹落實(shí)7月30日中央政治局會(huì)議的要求，堅(jiān)持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，落實(shí)房地產(chǎn)長(zhǎng)效管理機(jī)制，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，確保差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率基本穩(wěn)定。金融行業(yè)應(yīng)當(dāng)注意，“房住不炒”的定位不能偏離，同時(shí)，避免把房地產(chǎn)工具化。
劉國(guó)強(qiáng)當(dāng)時(shí)就明確：“有一點(diǎn)是肯定的，房貸的利率不下降?！?
從新發(fā)布的房貸政策來看，人民銀行強(qiáng)調(diào)不得突破利率下限，明確加點(diǎn)水平，并強(qiáng)調(diào)因城施策?？梢悦鞔_的是，這個(gè)新政不會(huì)讓新LPR機(jī)制下的房貸利率出現(xiàn)明顯下降。
重要的事情再說一遍！10月8日實(shí)施房貸利率新政之后，至少在短期里，不會(huì)導(dǎo)致房貸利率下降！
券商研報(bào)：優(yōu)質(zhì)企業(yè)多會(huì)受益
據(jù)國(guó)開證券研報(bào)顯示，新LPR設(shè)計(jì)將導(dǎo)致銀行競(jìng)爭(zhēng)將加劇，使優(yōu)質(zhì)企業(yè)多受益：
1、本次LPR改革是利率市場(chǎng)化的具體體現(xiàn)，主要在于降低實(shí)際利率中的風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)部分。早在一季度時(shí)，易綱行長(zhǎng)曾表示未來降低實(shí)際利率主要是通過降低風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)部分，利率市場(chǎng)化改革就是通過“利率并軌”消除壟斷性因素，從而更準(zhǔn)確地進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。本次改革后，由于此前的一些隱性因素被打破，風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)有望跟隨下降。
2、商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)壓力有所加大，需央行后續(xù)進(jìn)一步呵護(hù)。LPR改革后，一方面商業(yè)銀行對(duì)企業(yè)的定價(jià)權(quán)弱化，大型企業(yè)在獲得貸款時(shí)的議價(jià)空間將會(huì)隨之加大；另一方面，考慮到1年期MLF是當(dāng)前商業(yè)銀 行獲得中期流動(dòng)性的最重要渠道，當(dāng)其利率成為貸款基準(zhǔn)后，央行亦將從“量?jī)r(jià)”兩方面加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行的政策約束。由于LPR改革一定程度加劇了商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)壓力，如果央行不跟進(jìn)一定舉措，則可能將會(huì)出現(xiàn)商業(yè)銀行惜貸現(xiàn)象，因此后續(xù)降準(zhǔn)置換MLF以及TMLF的重要 性將會(huì)更加凸顯。
3、降成本效果或在中期顯現(xiàn)。本次LPR改革僅是利率市場(chǎng)化改革中的一步，其政策效果可能要中期才能顯現(xiàn)。LPR不論從報(bào)價(jià)還是MLF可得性來說仍然針對(duì)的是大行，中小銀行流動(dòng)性的可得性并未得到有效改觀，流動(dòng)性分層下其仍然面臨著信用風(fēng)險(xiǎn)反復(fù)的可能，如果其通過LPR加點(diǎn)來覆蓋這一成本，那么短期對(duì)實(shí)體降成本影響或?qū)⒂邢蕖?
4、債市對(duì)MLF后續(xù)調(diào)整將更為敏感。央行出臺(tái)此政策，市場(chǎng)將很容易強(qiáng)化利率進(jìn)一步下行的預(yù)期，因此短期看對(duì)債市構(gòu)成進(jìn)一步利好。但同時(shí)需要注意，市場(chǎng)對(duì)MLF后續(xù)的調(diào)整將更為敏感，如果央行調(diào)降公開市場(chǎng)利率，則短端利率空間打開，那么后續(xù)長(zhǎng)端利率仍將存在下行空間；如果這一預(yù)期落空，則利率存在反彈可能。
民生銀行首席研究員溫彬曾表示，在流動(dòng)性充裕合理的背景下，銀行的資金面比較寬裕。在MLF一年期的利率不變的情況下，加點(diǎn)形成的LPR一年期的利率，應(yīng)該會(huì)比目前的LPR有所下降。LPR一年期回落以后，新發(fā)放貸款的實(shí)際利率也可能有所下降。通過此次利率市場(chǎng)化改革和利率并軌的實(shí)現(xiàn)，最終會(huì)降低企業(yè)融資成本。
附：新規(guī)全文
為堅(jiān)決貫徹落實(shí)“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過程中，確保區(qū)域差別化住房信貸政策有效實(shí)施，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，現(xiàn)就新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率有關(guān)事宜公告如下：
一、自2019年10月8日起，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。加點(diǎn)數(shù)值應(yīng)符合全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，體現(xiàn)貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，合同期限內(nèi)固定不變。
二、借款人申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款時(shí)，可與銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)協(xié)商約定利率重定價(jià)周期。重定價(jià)周期最短為1年。利率重定價(jià)日，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率。利率重定價(jià)周期及調(diào)整方式應(yīng)在貸款合同中明確。
三、首套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率，二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。
四、人民銀行省一級(jí)分支機(jī)構(gòu)應(yīng)按照“因城施策”原則，指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制，在國(guó)家統(tǒng)一的信貸政策基礎(chǔ)上，根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)變化，確定轄區(qū)內(nèi)首套和二套商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率加點(diǎn)下限。
五、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)根據(jù)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制確定的加點(diǎn)下限，結(jié)合本機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)情況、客戶風(fēng)險(xiǎn)狀況和信貸條件等因素，明確商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率定價(jià)規(guī)則，合理確定每筆貸款的具體加點(diǎn)數(shù)值。
六、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)切實(shí)做好政策宣傳、解釋和咨詢服務(wù)，依法合規(guī)保障借款人合同權(quán)利和消費(fèi)者權(quán)益，嚴(yán)禁提供個(gè)人住房貸款“轉(zhuǎn)按揭”“加按揭”服務(wù)，確保相關(guān)工作平穩(wěn)有序進(jìn)行。
七、2019年10月8日前，已發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款和已簽訂合同但未發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，仍按原合同約定執(zhí)行。
八、商業(yè)用房購(gòu)房貸款利率不得低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率加60個(gè)基點(diǎn)。公積金個(gè)人住房貸款利率政策暫不調(diào)整。
中國(guó)人民銀行有關(guān)負(fù)責(zé)人就個(gè)人住房貸款利率答記者問：
1.公告發(fā)布的背景是什么？
個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）形成機(jī)制過程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)也需從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。同時(shí)，個(gè)人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。為落實(shí)好“房子是用來住的，不是用來炒的”定位和房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制，確保定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，人民銀行發(fā)布公告，明確個(gè)人住房貸款利率調(diào)整相關(guān)事項(xiàng)。
2.改革后個(gè)人住房貸款利率如何定價(jià)？
改革后，新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率以最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。其中，LPR由貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率報(bào)價(jià)行報(bào)價(jià)計(jì)算形成。每筆貸款具體的加點(diǎn)數(shù)值由貸款銀行按照全國(guó)和當(dāng)?shù)刈》啃刨J政策要求，綜合貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況，在發(fā)放貸款時(shí)與借款人協(xié)商約定。加點(diǎn)數(shù)值一旦確定，整個(gè)合同期限內(nèi)都固定不變。
3.確定定價(jià)基準(zhǔn)時(shí)，相應(yīng)期限如何理解？
目前，LPR有1年期和5年期以上兩個(gè)期限品種。1年期和5年期以上的個(gè)人住房貸款利率有直接對(duì)應(yīng)的基準(zhǔn)，1年期以內(nèi)、1年至5年期個(gè)人住房貸款利率基準(zhǔn)，可由貸款銀行在兩個(gè)期限品種之間自主選擇。參考基準(zhǔn)確定后，可通過調(diào)整加點(diǎn)數(shù)值，體現(xiàn)期限利差因素。
4.什么是利率重定價(jià)？
利率重定價(jià)是指，貸款銀行按合同約定的計(jì)算方式，根據(jù)定價(jià)基準(zhǔn)的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個(gè)人住房貸款利率重定價(jià)周期可由雙方協(xié)商約定，最短為1年，最長(zhǎng)為合同期限。借款人和貸款銀行可根據(jù)自身利率風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)和管理能力進(jìn)行選擇。每次利率重新定價(jià)時(shí)，定價(jià)基準(zhǔn)調(diào)整為最近一個(gè)月相應(yīng)期限的LPR。
5.對(duì)于居民家庭有什么影響？
公告主要針對(duì)新發(fā)放個(gè)人住房貸款利率，存量個(gè)人住房貸款利率仍按原合同執(zhí)行。定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換后，全國(guó)范圍內(nèi)新發(fā)放首套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR（按8月20日5年期以上LPR為4.85%）；二套個(gè)人住房貸款利率不得低于相應(yīng)期限LPR加60個(gè)基點(diǎn)（按8月20日5年期以上LPR計(jì)算為5.45%），與當(dāng)前我國(guó)個(gè)人住房貸款實(shí)際最低利率水平基本相當(dāng)。同時(shí)，人民銀行分支機(jī)構(gòu)將指導(dǎo)各省級(jí)市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制及時(shí)確定當(dāng)?shù)豅PR加點(diǎn)下限。與改革前相比，居民家庭申請(qǐng)個(gè)人住房貸款，利息支出基本不受影響。
6.何時(shí)實(shí)施？
2019年10月8日是定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換日。在此之前，貸款銀行需修改貸款合同，改造升級(jí)系統(tǒng)，組織員工培訓(xùn)，同時(shí)，采取各種方式為客戶做好宣傳解釋工作，以確保轉(zhuǎn)換過程平穩(wěn)有序。2019年10月8日前，已經(jīng)發(fā)放和已經(jīng)簽訂合同但未發(fā)放的貸款仍按原合同執(zhí)行。
