根據(jù)第七次人口普查（下稱“七人普”）數(shù)據(jù)和歷年抽樣調(diào)查結(jié)果，中國的人口結(jié)構和住戶結(jié)構發(fā)生了深刻變化
2020年，中國流動人口總量達到3.76億，其中既包括1.7億外出農(nóng)民工，也包括1.17億城鎮(zhèn)間流動人口。雖然農(nóng)村外出流動就業(yè)的人口相對穩(wěn)定，但是城鎮(zhèn)間流動人口則從幾年前的約8000萬上升到現(xiàn)在的1.17億，說明中國人口已經(jīng)超越了從農(nóng)村向城市流動的城鄉(xiāng)范疇，逐步轉(zhuǎn)化為區(qū)域間的人口流動。
從“七人普”的另一項數(shù)據(jù)看，中國家庭結(jié)構也發(fā)生了較大變化，平均每個家庭戶人口為2.62人，比2010年“六人普”的3.10人減少0.48人。
基于“七人普”的數(shù)據(jù)，至少有幾個方面值得注意：一是人口流動就業(yè)和居住的數(shù)量大大增加；二是無論在城市還是農(nóng)村的家庭都呈小型化趨勢，而離婚率上升產(chǎn)生更多單親家庭，則是家庭小型化的重要原因；三是戶籍和土地管理制度改革滯后，導致人戶分離現(xiàn)象突出，外出務工就業(yè)人口和留守人口的分居現(xiàn)象影響到家庭結(jié)構的變化。
那么，如何根據(jù)人口結(jié)構的變動來分析中國房地產(chǎn)市場的變化，雖然“七人普”數(shù)據(jù)并沒有直接給出答案，但從現(xiàn)實政策走向和人口實際的空間變動趨勢可以判斷，中國房地產(chǎn)發(fā)展還存在巨大潛力。
人口形勢對于房地產(chǎn)具有積極影響
很多人認為，中國的住房市場已經(jīng)趨近于飽和，擔心會出現(xiàn)嚴重的房地產(chǎn)泡沫，其實忽視了人口流動以及相關各項政策變動產(chǎn)生的影響。
例如，有觀點認為，中國人均住房已經(jīng)達到了40平方米以上，超過了一些發(fā)達國家的水平，并以此為論據(jù)，認為中國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)飽和。
但是，這種觀點是針對投資性購房市場的可調(diào)控性而言的，并沒有認識到人口大范圍流動對居住空間變動會產(chǎn)生的影響。畢竟世界上沒有任何一個國家有著如此巨量的人口，更別提還有著超過美國人口總和的流動性就業(yè)人口。
從“七人普”的數(shù)據(jù)可以看出，中國的常住人口城鎮(zhèn)化率已經(jīng)達到了63.89%，而戶籍人口城鎮(zhèn)化率才45.4%，兩者之間的差距和上年相比，不降反升。另外，城鎮(zhèn)間流動人口從原來的約8000萬上升到1.1億多。這說明中國人口的空間布局仍處于變動之中。
那么，這種空間布局會對房地產(chǎn)形勢產(chǎn)生什么樣的影響呢？
首先，人口流動就業(yè)和居住呈上升趨勢，意味著中國的房地產(chǎn)空間分布還存在著較大不確定性。因為在人口從原居住地向就業(yè)地流動過程中，都存在租賃或是購買住房的需求。
其次，原有家庭結(jié)構因流動就業(yè)而被分割，會影響到人們在不同就業(yè)和居住空間購買住房的選擇。例如，在就業(yè)地或者是家鄉(xiāng)的縣城為老人和孩子買房，還有就是保留農(nóng)村和家鄉(xiāng)原有住房。
再次，戶籍管理制度改革和土地管理制度改革滯后，會導致住房的市場需求被放大。因為流動人口的居住地和就業(yè)地分離，同時一定程度上在就業(yè)地無法得到長期公共服務的保障，使得流動人口的多棲化住房選擇會長期存在。因為農(nóng)村宅基地不能進入市場交易，宅基地難以發(fā)揮價值，宅基地上房屋價格低廉，而在家鄉(xiāng)的縣城購買住房是無法在就業(yè)地長期定居而作出的低成本購房選擇。而在就業(yè)地租賃住房則依賴于就業(yè)的年限，也是一種長期行為。
再從另一個維度來看，“七人普”數(shù)據(jù)顯示，中國2020年的人戶分離人口超過4.9億人，與十年前相比，人戶分離人口增長了88.52%。
人戶分離的現(xiàn)狀會對住房需求產(chǎn)生影響。有些觀點把人戶分離的人口總量當作流動人口的總量，顯然是一種錯誤的判斷。人戶分離大概有以下幾種情況：一是購買投資性住房的，使得住房的利用率不高，造成了大量已售住房被閑置；二是改善性住房，在中心城區(qū)里有一套小面積的住房，在近郊區(qū)或者城市邊緣地帶再購買一套大面積的住房。這種人戶分離顯示的是隨著生活條件的改善，中等以上收入人口對二套房的剛需；三是外出務工就業(yè)人口，雖然在家鄉(xiāng)城鎮(zhèn)或農(nóng)村有住宅，但是還會在就業(yè)所在地租賃住房；四是留守老人和兒童在縣城里有住房，同時還在村子里保留著宅基地和住房。
從近期看，在通過房地產(chǎn)稅對投資性住房的需求進行調(diào)控的同時，也要注意到，隨著人均收入水平的提高，二套房在某種程度上應該被視為一種剛需，不屬于奢侈型消費。
因為人口流動就業(yè)帶來的多棲化居住行為，在一定程度上會對房地產(chǎn)市場帶來積極影響。
具體而言，對房地產(chǎn)業(yè)來說，人口未來空間變動仍然存在著較強的預期，無論是城鎮(zhèn)間人口流動，還是城鄉(xiāng)間或者是區(qū)域間人口流動，都會產(chǎn)生直接的住房需求。按照現(xiàn)有的3.76億流動就業(yè)的人口，以及未來農(nóng)村還有可能釋放至少1億多勞動力，加上農(nóng)村的留守兒童和留守老人要從農(nóng)村搬到縣城居住，這種現(xiàn)實對房地產(chǎn)需求的數(shù)量是巨大的。
除了人口的空間變動是常態(tài)，家庭小型化也也是一個大的趨勢。
從原始大家庭向小型家庭的裂變，原因是多方面的。城市生活以及傳統(tǒng)觀念的弱化，包括計劃生育帶來的影響，使得在家庭觀念認知上，趨向于從不同代際親人共同居住組成的大家庭轉(zhuǎn)向相對獨立居住形成的小家庭。
以往，長輩和子女們多是居住在同一個空間里，而現(xiàn)在無論是年輕人還是老年人都希望單獨居住。離婚率的提升也是家庭小型化的另一個重要原因。近些年離婚率居高不下，在部分省份甚至達到了5‰以上，這也是造成家庭小型化的重要原因，當然會直接帶動住房需求的變化。
因為人口空間變動長期存在，同時伴隨著家庭小型化等各種因素，對房地產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展環(huán)境也要有新的判斷。
首先是房地產(chǎn)需求的變化是動態(tài)的，特別是在空間上還有可釋放的巨大潛力，這是伴隨著人口流動就業(yè)和定居必然會出現(xiàn)的大趨勢。
其次是中國人口總量相當于美國的4倍多、日本的11倍多和歐盟的3倍多。在如此龐大的人口數(shù)量下，對中國的房地產(chǎn)需求不能完全以發(fā)達國家的經(jīng)驗模式來作為制定政策的參照依據(jù)。
再次，中國的戶籍政策和土地管理政策，還有巨大的政策調(diào)整空間，戶籍政策涉及到流動人口在就業(yè)居住地的長期公共服務和未來定居地選擇，土地政策則涉及農(nóng)村集體建設用地和宅基地如何按照市場規(guī)律釋放價值潛力。如果這兩方面都通過改革在一定程度上得以解決，將會對未來的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生更為深遠的影響。例如，戶籍人口與常住人口并軌，至少會帶動近4億流動性就業(yè)人口的住房需求。要知道，未來農(nóng)村還有更多的勞動力可以釋放。
最后特別要說明的是，隨著家庭小型化和人口流動規(guī)模的加大，以及人戶分離現(xiàn)象的普遍存在，應該在此基礎上來認識未來住房供需市場的空間變化。如前所述，有人以人均住房面積已經(jīng)達到了40平方米以上，來說明住房供給已經(jīng)飽和。這實際上嚴重忽視了人均住房面積的統(tǒng)計中，并沒有考慮到人戶分離和家庭小型化的現(xiàn)實，也沒有考慮到雖然農(nóng)村人均住房面積很大，但是住房質(zhì)量很差的現(xiàn)實。更沒有考慮到城市危舊房中也居住著大量的人口，包括城中村未來更新的趨勢。
在我看來，城市化進程和人口流動的區(qū)域變化，會對房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來巨大的需求。但是受到政策變動的影響，導致住房市場存在著很大的不確定性。這種不確定性來自于多個方面，比如流動就業(yè)人口將會在什么政策出臺的情況下從臨時居住轉(zhuǎn)為長期居??？存量城鎮(zhèn)常住人口中非戶籍人口以及未來的增量城鎮(zhèn)常住人口，是仍然在家鄉(xiāng)農(nóng)村建房，還是會到就業(yè)地或者家鄉(xiāng)附近的縣城購買住房？
由于政策的不確定性導致人口流動就業(yè)而產(chǎn)生的人戶分離，造成了兩種后果：一是在就業(yè)地買不起住房，只能在家鄉(xiāng)縣城購買住房，給留守老人和子女居住，并作為未來的養(yǎng)老儲備；二是農(nóng)村住宅和宅基地則處于長期閑置狀態(tài)。隨之引發(fā)的問題是，他們在就業(yè)地沒有長期公共服務的保障，購房熱情不足，直接影響到人口流入地的住房潛在需求。
無論流動就業(yè)人口是來自農(nóng)村，或者是來自經(jīng)濟不發(fā)達地區(qū)的城市，他們在追求未來宜居的美好生活的同時，更關心的是與住房供給相配套的基礎設施和公共服務。畢竟每個家庭都有子女接受教育和老人醫(yī)療養(yǎng)老的剛性需求?？墒窃诠卜蘸突A設施的覆蓋面上，農(nóng)村與城鎮(zhèn)標準差距很大，人口流入與流出地區(qū)的差距也很大。
最近中央政治局會議審議了《關于優(yōu)化生育政策促進人口長期均衡發(fā)展的決定》，就人口老齡化和放開三孩等問題作出部署，特別提出了要發(fā)揚中華文明的優(yōu)秀傳統(tǒng)，制定符合國情的老齡化人口保障機制，并建立政府、社會和家庭共同支撐的養(yǎng)老體系。
按照這樣的養(yǎng)老體系，以及三孩放開后子女數(shù)量增加，會使得未來的家庭結(jié)構發(fā)生什么樣的變化？對住房供給結(jié)構還會產(chǎn)生什么樣的影響？這都是未來房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展必須要考慮的問題。只要各項事關人口就業(yè)和定居的改革政策未來能得到落實——除了放開三孩，更重要的是流動性人口在就業(yè)地是否能夠獲得長期的公共服務的相關政策，就很難得出房地產(chǎn)業(yè)會就此衰敗的結(jié)論。
總而言之，根據(jù)“七人普”數(shù)據(jù)分析，會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重要影響的，可能不只在于金融和貨幣政策，更關鍵是流動人口和家庭結(jié)構的變化，以及與此相關的改革潛力是否得到釋放，包括人口是否能從長期流動轉(zhuǎn)向穩(wěn)定定居，農(nóng)村剩余勞動力和閑置要素是否能夠被納入城市化進程等等，而這些都會實實在在地帶動住房市場需求的增長。畢竟這涉及到3.76億的流動就業(yè)人口，1億多尚未轉(zhuǎn)移出來的農(nóng)村剩余勞動力，在農(nóng)村留守的老人和兒童，以及居住在城市危舊房里的居民，共涉及將近3億個家庭。
基于以上分析，還能說中國的房地產(chǎn)市場就此低迷了嗎？實際上基于人口總量和空間分布的變化以及家庭結(jié)構的變化，房地產(chǎn)既是現(xiàn)實的需求，也可以是未來長期的需求，關鍵在于政策的走向。
