1.房地產(chǎn)公司在預(yù)售商品房時(shí)未告知購(gòu)房人所購(gòu)房屋內(nèi)鋪設(shè)公共管道，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任
雖然雙方當(dāng)事人訂立的房屋買賣合同中未約定管道鋪設(shè)內(nèi)容，但是根據(jù)《合同法》第 42條第 2 款的規(guī)定，在訂立合同中一方故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事實(shí)或者提供虛假情況的，給對(duì)方造成損失的， 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任的規(guī)定，房地產(chǎn)公司遇到那個(gè)承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。關(guān)于賠償數(shù)額的確定，可以考慮房地產(chǎn)公司應(yīng)告知而未告知，導(dǎo)致李某多支出的交易費(fèi)用或者給李某造成的損失部分。
2.具備商品房買賣實(shí)質(zhì)性要件的合同，不能認(rèn)定為預(yù)約合同
根據(jù)最高法院《關(guān)于商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 2 條、第 5 條的規(guī)定，當(dāng)事人簽訂《購(gòu)房合同》后，如果具備了商品房買賣合同的主要條件，且其他內(nèi)容不違反國(guó)家法律、性質(zhì)法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
3.商品房買賣司法解釋第六條規(guī)定的主要義務(wù)應(yīng)當(dāng)如何理解
《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第 6 條第 2 款規(guī)定：“當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房生效條件的，從其約定，但是當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外?！备鶕?jù)《合同法》鼓勵(lì)交易、盡可能使合同生效的精神，以及當(dāng)事人在簽訂合同后履行合同時(shí)的真實(shí)意思表示，不能將該條款規(guī)定的履行“主要義務(wù)”簡(jiǎn)單理解為履行全部義務(wù)中的大部分，而首先應(yīng)當(dāng)從合同約定的義務(wù)的性質(zhì)進(jìn)行分析，其次應(yīng)從合同約定的內(nèi)容進(jìn)行考量，最后應(yīng)當(dāng)綜合考慮以上情況以及履行的數(shù)量等因素進(jìn)行認(rèn)定。
4.房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意簽訂房屋買賣合同的效力及履行
房屋抵押權(quán)存續(xù)期間，出賣人（抵押人）未經(jīng)抵押權(quán)人同意轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同效力。出賣人在合同約定的履行期限屆滿時(shí)仍未履行消滅抵押權(quán)的義務(wù)的，致使出賣人無法辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，買受人可以請(qǐng)求解除合同，。買受人同意并能夠代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的，抵押權(quán)人應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理抵押登記注銷登記，出賣人應(yīng)當(dāng)在抵押權(quán)消滅后為買受人辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。
5.買受人能否解除受限購(gòu)政策影響的房屋買賣合同
房屋買賣合同簽訂后，當(dāng)事人卻因住房限購(gòu)政策的實(shí)施不能辦理房屋所有權(quán)變更登記的， 買受人如請(qǐng)求解除合同，并要求出賣人返還所受的購(gòu)房款或者定金的，人民法院對(duì)其請(qǐng)求可予以支持。
6.房屋登記權(quán)利人出賣共同房屋不符合法律規(guī)定或者合同規(guī)定的條件的合同效力問題
出賣人與買受人簽訂房屋買賣合同，出賣登記在其個(gè)人名下的房屋，不符合物權(quán)法第九十七條關(guān)于共有物處分的規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定，如果買受人是善意，且買賣合同約定的對(duì)價(jià)合理，但未辦理房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)的，其他共有人請(qǐng)求確認(rèn)房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
7.出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合法律規(guī)定或者共有人其他約定的條件的，買受人請(qǐng)求履行房屋買賣合同的糾紛處理
出賣人出賣登記在其名下的共有房屋不符合物權(quán)法第九十七條規(guī)定的條件或者共有人約定的條件，在房屋買賣合同有效的情況下，買受人請(qǐng)求履行房屋買賣合同，其他共有人不同意出賣該共有房屋，并表示不予協(xié)助辦理該房屋權(quán)屬變更登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)駁回買受人關(guān)于繼續(xù)履行合同的訴訟請(qǐng)求。
8.買賣合同尚未履行完結(jié)，買受人請(qǐng)求確認(rèn)其為房屋所有權(quán)人的，不屬于物權(quán)確認(rèn)爭(zhēng)議
確認(rèn)物權(quán)以存在物權(quán)所有權(quán)爭(zhēng)議為前提。買賣合同尚未履行完結(jié)，買人請(qǐng)求確認(rèn)其享有標(biāo)的物的所有權(quán)的，不符合物權(quán)法第三十三條的規(guī)定的物權(quán)爭(zhēng)議，不應(yīng)納入物權(quán)確認(rèn)之訴。
9.商品房買賣預(yù)約合同與本約合同的區(qū)分
在審理商品房買賣合同糾紛中，區(qū)分當(dāng)事人訂立的協(xié)議是商品房買賣的預(yù)約合同還是本約合同，要結(jié)合當(dāng)事人立約時(shí)的真實(shí)意思以及法律、司法解釋對(duì)于商品房買賣合同形式要件進(jìn)行綜合判斷，關(guān)鍵在于區(qū)分合同是否存在法律或者事實(shí)上的障礙，導(dǎo)致合同部分條款欠缺或者不確定的情況，如果存在此種情形，一般應(yīng)認(rèn)定為預(yù)約合同；如果不存在此種情形，無論合同名稱如何，均應(yīng)當(dāng)視為商品房買賣合同。
10.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)人破產(chǎn)程序的,買受人已支付了全部購(gòu)房款但末完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋是否屬于債務(wù)人財(cái)產(chǎn)及其權(quán)利實(shí)現(xiàn)順位
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)入破產(chǎn)程序的,買受人已支付了全部購(gòu)房款但未完成所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的房屋應(yīng)認(rèn)定為債務(wù)人財(cái)產(chǎn)。支付了全部購(gòu)房款的消費(fèi)者買受人就所購(gòu)房屋對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)享有的債權(quán)具有特定性和優(yōu)先性,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在破產(chǎn)程序中優(yōu)先履行商品房買賣合同約定的交付已建成房屋并協(xié)助辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記的義務(wù),該行為不構(gòu)成破產(chǎn)法第十六條所稱的無效的個(gè)別清償行為。
11.商品房買賣預(yù)約合同損害賠償責(zé)任范圍的認(rèn)定。
預(yù)約合同違約責(zé)任損害賠償適用合同法違約責(zé)任一般規(guī)則,損害賠償責(zé)任范圍包括因違約行為造成的全部損失,損失數(shù)額難以計(jì)算的,應(yīng)在合同當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同可預(yù)見范圍內(nèi),以損失填補(bǔ)為原則,綜合考慮違約方的過錯(cuò)程度、守約方的履約情況、合理的成本支出、本約合同機(jī)會(huì)成本損失以及預(yù)約合同內(nèi)容、簽訂本約意愿、客觀障礙、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、政策因素等涉及未簽訂本約合同的原因要件等因素,酌情判定損失數(shù)額。
12.購(gòu)房人接受未竣工驗(yàn)收合格房屋時(shí)，開發(fā)商逾期交房責(zé)任的認(rèn)定規(guī)則。
涉及買受人接收未竣工驗(yàn)收合格房屋情形下的開發(fā)商逾期交房責(zé)任案件的裁判思路如下:首先,應(yīng)當(dāng)認(rèn)定開發(fā)商交付未驗(yàn)收合格房屋的行為不能構(gòu)成有效交付,開發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)逾期違約責(zé)任。其次,在開發(fā)商不構(gòu)成有效交付情形下,須對(duì)買受人是否明知房屋未驗(yàn)收合格之事實(shí)予以查明。若買受人明知且同意接收房屋的,視為買受人放棄對(duì)開發(fā)商逾期交房責(zé)任的承擔(dān),故其再以房屋不具備交付條件為由主張逾期交房違約責(zé)任的,法院應(yīng)不予支持;反之,若買受人并非明知,則開發(fā)商仍應(yīng)承擔(dān)逾期違約責(zé)任。最后,對(duì)買受人是否明知之舉證責(zé)任,應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)。
文章來源：河北建工知產(chǎn)公眾號(hào)
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