逐條解讀：《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》（2023年4月20日施行）
一、《批復》第一條 建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)之間的權(quán)利順位關(guān)系，按照《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條的規(guī)定處理。
解讀：《最高人民法院關(guān)于商品房消費者權(quán)利保護問題的批復》（以下簡稱《批復》）第1條實際上是一個引致規(guī)定，就相關(guān)權(quán)利順位關(guān)系的確定指明了適用了具體規(guī)定。
通說認為，工程價款優(yōu)先受償權(quán)的性質(zhì)不是債權(quán)。盡管承包人因履行建設(shè)工程施工合同而享有優(yōu)先受償權(quán)，但該項權(quán)利不是依據(jù)合同取得，而是直接依據(jù)法律規(guī)定而享有。且工程價款優(yōu)先受償權(quán)制度的規(guī)定具有強制性，當事人不可通過約定予以排除。
《最高人民法院關(guān)于審理建設(shè)工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋（一）》第三十六條規(guī)定，承包人根據(jù)民法典第八百零七條規(guī)定享有的建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。《民法典》第八百零七條規(guī)定，發(fā)包人未按照約定支付價款的，承包人可以催告發(fā)包人在合理期限內(nèi)支付價款。發(fā)包人逾期不支付的，除根據(jù)建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價、拍賣外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價，也可以請求人民法院將該工程依法拍賣。建設(shè)工程的價款就該工程折價或者拍賣的價款優(yōu)先受償。明確建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)，主要理由在于：
首先，工程價款優(yōu)先受償權(quán)只在發(fā)包人應當支付工程價款（往往是工程結(jié)算款）之后才可能產(chǎn)生優(yōu)先權(quán)，則一般情況下抵押權(quán)的設(shè)立時間必然早于工程價款優(yōu)先受償權(quán)的產(chǎn)生時間。因而若以權(quán)利發(fā)生的時間的先后判斷權(quán)利優(yōu)先，則工程價款優(yōu)先受償權(quán)實際上就沒有任何意義了，抵押權(quán)人很容易排除工程價款優(yōu)先受償權(quán)。另外，時間先后并非絕對的權(quán)利優(yōu)先規(guī)則。例如，《民法典》第四百一十六條規(guī)定的動產(chǎn)價款抵押擔保優(yōu)先權(quán)并不以時間先后作為判斷優(yōu)先的標準。該優(yōu)先權(quán)的設(shè)立有利于滿足抵押人在經(jīng)營中的融資需求。
其次，在發(fā)包人拖欠的工程價款中，相當一部分是承包人應當支付給建筑工人的工資和其他勞務費用。根據(jù)《民事訴訟法》《勞動法》以及《保障農(nóng)民工工資支付條例》等相關(guān)法律規(guī)定，法律應當優(yōu)先保護工人工資和其他勞動報酬。這符合法律保護勞動者利益的宗旨。如果承包人應當?shù)墓こ虄r款不能實現(xiàn)，則建筑工人的工資和其他勞動報酬將難以保障，顯然違反了勞動立法的旨意。
再者，在現(xiàn)代社會中，建筑業(yè)屬于國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。如果否定工程價款受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)，則與促進建筑業(yè)發(fā)展、保護承包人合法權(quán)益的立法目的不相符。切承包人通常因為市場競爭及工程性質(zhì)等原因，墊付大量工程款項，一旦工程款項不得支付，不僅會使血本無歸，而且使其無法再從事承包經(jīng)營活動，甚至導致其破產(chǎn)，對社會秩序的穩(wěn)定十分不利。
最后，從本質(zhì)上看，建設(shè)工程施工合同仍然是一種承攬關(guān)系，它與一般的承攬沒有質(zhì)的差別。在一般的承攬關(guān)系中，動產(chǎn)的承攬人可以享有留置權(quán)，且此種留置權(quán)優(yōu)先于抵押權(quán)。法律賦予承攬人留置權(quán)的目的是保障承攬人應得報酬的實現(xiàn)。相比較而言，建設(shè)工程的承包人對工程的投入更多，影響更多的建筑工人的報酬?，F(xiàn)實中，承包人通常在發(fā)包人支付工程價款以前，實際控制、占有其建造的工程，如果抵押權(quán)優(yōu)先受償，承包人必然不會輕易地交出工程。這樣不但容易引起糾紛，而且承包人考慮到其辛苦建造的工程的款項不能得到支付，有可能采取各種方法毀損工程，或者通過改變其建造工程的用途，使建設(shè)工程不能發(fā)揮應有的作用，從而造成社會財富的損失和浪費。
二、《批復》第二條 商品房消費者以居住為目的購買房屋并已支付全部價款，主張其房屋交付請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應當予以支持。
只支付了部分價款的商品房消費者，在一審法庭辯論終結(jié)前已實際支付剩余價款的，可以適用前款規(guī)定。
解讀：《最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復》（以下簡稱《優(yōu)先受償權(quán)批復》）第2條規(guī)定：“消費者交付購買商品房的全部或者大部分款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。”實踐中，對于購房消費者與抵押權(quán)的關(guān)系如何，爭論較大。有觀點認為，未辦理商品房過戶登記的買受人不能依據(jù)消費者地位優(yōu)于銀行的抵押權(quán)。也有觀點認為，購買商品房的消費者的權(quán)利優(yōu)先于抵押權(quán)人的權(quán)利。
我們贊同后一種觀點，理由在于：（1）從《優(yōu)先受償權(quán)批復》規(guī)定看，購房消費者的權(quán)利優(yōu)于優(yōu)先受償權(quán)，優(yōu)先受償權(quán)的權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)，根據(jù)邏輯關(guān)系，購房消費者的權(quán)利優(yōu)于抵押權(quán)。（2）《優(yōu)先受償權(quán)批復》規(guī)定購房消費者的權(quán)利優(yōu)先，主要從保護購房消費者的生存權(quán)角度出發(fā)，購房消費者的生存權(quán)優(yōu)于財產(chǎn)權(quán)。（3）在商品房預售的情況下，不賦予購房消費者權(quán)利的優(yōu)先權(quán)將導致購房人的權(quán)利無從保護，不利于維護房地產(chǎn)市場秩序。
但需注意，實踐中對商品房消費者的保護，應以居住為目的且需結(jié)合是否支付全部價款。
一方面，購房人應當是購買房屋用于居住，對于投機性購房人購買商業(yè)用房不能認定為消費者或者不能其第一順位的優(yōu)先權(quán) 。購房人包括其家庭成員在內(nèi)在當?shù)卮笫蟹秶鷥?nèi)屬于唯一住房的，一般可認定為消費者。當然，實踐中對于購買商住兩用樓時存在爭議，對此可以適當放寬。對于單位購買房屋，不符合消費者的主體地位。
另一方面，消費者支付房款應當達到全部款項。如果采用以工程款抵債的，應當審查是否存在虛假訴訟。此外，這里的全部支付，不應當理解為包括貸款按揭方式在內(nèi)，否則可能會產(chǎn)生放款銀行的抵押權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)，即與《建工合同司法解釋一》第三十六條規(guī)定精神相矛盾的問題。
另，對于支付全部款項的時間，批復第2條第2款明確在一審辯論終結(jié)前完成全部款項支付的即可，這也是常見的一個時間節(jié)點。另，本條中的“其他債權(quán)”是相對承包人享有的請求發(fā)包人支付工程款的債權(quán)而言，指工程價款之外的因工程建設(shè)而產(chǎn)生的所有債權(quán)，包括發(fā)包人對外借款、貨款或者設(shè)備款以及其他需要以建設(shè)工程折價或者拍賣、變賣的價款清償?shù)娜總鶆铡?
基于上論，可知一個大體的優(yōu)先順序如下：
（1）買房人的優(yōu)先權(quán)：消費者交付購買商品房的全部款項后，承包人就該商品房享有的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人。
（2）工程款優(yōu)先：人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應當依照《民法典》第807條的規(guī)定，認定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。
（3）抵押人優(yōu)先權(quán)：為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有，將該財產(chǎn)抵押給債權(quán)人的，債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，債權(quán)人有權(quán)就該財產(chǎn)優(yōu)先受償。
（3）國家稅收權(quán)優(yōu)先等：稅務機關(guān)征收稅款，稅收優(yōu)先于無擔保債權(quán)，法律另有規(guī)定的除外；納稅人欠繳的稅款發(fā)生在納稅人以其財產(chǎn)設(shè)定抵押、質(zhì)押或者納稅人的財產(chǎn)被留置之前的，稅收應當先于抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)執(zhí)行。
三、《批復》第三條 在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先受償權(quán)、抵押權(quán)以及其他債權(quán)的，人民法院應當予以支持。
解讀：消費者請求返還已付購房款的權(quán)利與消費者購房優(yōu)先權(quán)雖權(quán)利性質(zhì)有所不同，但基于保護消費者生存利益的同樣目的，在權(quán)利順位上應當優(yōu)先于建設(shè)工程價款優(yōu)先權(quán)。但仍需注意，此處保護的消費者亦應限于購房是直接用于滿足其生活居住需要，而非經(jīng)營目的。
實際上，最高法院此前在針對山東省高級人民法院就處置濟南彩石山莊房屋買賣合同糾紛案請示的答復中認為，明確規(guī)定房屋買受人的權(quán)利優(yōu)先于建筑工程承包人的優(yōu)先受償權(quán)與抵押權(quán)人的抵押權(quán)，體現(xiàn)了優(yōu)先保護處于相對弱勢地位的房屋買受人的精神。而基于《優(yōu)先受償權(quán)批復》保護處于弱勢地位的房屋買受人的精神，對其“承包人的工程價款優(yōu)先受償權(quán)不得對抗買受人”的規(guī)定，應當理解為既不得對抗買受人在房屋建成情況下的房屋交付請求權(quán)，也不得對抗買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權(quán)。
我們認為，買受人在房屋未建成等情況下的購房款返還請求權(quán)，房屋不能交付且無實際交付可能的情況應屬于這里的“房屋未建成等情況”的總括范圍。因此，《批復》第3條之規(guī)定亦是對《優(yōu)先受償權(quán)批復》規(guī)定以及相應答復內(nèi)容的進一步細化。
文章來源： 河北建工知產(chǎn)公眾號
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