為正確審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，統(tǒng)一裁判尺度，提高審判質(zhì)量，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法典》等法律和有關(guān)司法解釋的規(guī)定，結(jié)合審判實(shí)踐，制定本指引。
一、當(dāng)事人通過(guò)繳納誠(chéng)意金、簽訂意向書(shū)等方式，僅表達(dá)房屋買(mǎi)賣(mài)意向，未約定在將來(lái)一定期限內(nèi)簽訂買(mǎi)賣(mài)合同，一方以對(duì)方不簽訂買(mǎi)賣(mài)合同為由主張對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的，一般不予支持。
二、認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、意向書(shū)等合同雖然約定在將來(lái)一定期限內(nèi)簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，但合同已經(jīng)具備房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要條款，且當(dāng)事人依據(jù)合同負(fù)有支付房屋價(jià)款或者交付房屋義務(wù)的，該合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為房屋買(mǎi)賣(mài)合同。
三、就預(yù)售商品房簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)等預(yù)約合同，出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明的，不影響預(yù)約合同的效力。
四、當(dāng)事人簽訂預(yù)約合同時(shí)已經(jīng)知道將來(lái)擬簽訂的房屋買(mǎi)賣(mài)合同主要條款，拒絕簽約的一方以雙方不能就該主要條款達(dá)成合意為由抗辯不承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持。
五、當(dāng)事人一方無(wú)正當(dāng)理由不履行預(yù)約合同約定的簽約義務(wù)，守約方請(qǐng)求人民法院判決強(qiáng)制簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的，不予支持。預(yù)約合同約定的定金等違約責(zé)任明顯不足以彌補(bǔ)守約方的信賴?yán)鎿p失，守約方請(qǐng)求增加賠償?shù)?，可予支持?
六、出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明與買(mǎi)受人簽訂商品房預(yù)售合同，但在一審法庭辯論終結(jié)前房屋竣工驗(yàn)收合格，當(dāng)事人以出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明為由主張合同無(wú)效的，不予支持。
七、當(dāng)事人以房屋買(mǎi)賣(mài)合同存在下列情形之一為由主張合同無(wú)效的，不予支持：（一）出賣(mài)人未領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的；（二）轉(zhuǎn)讓劃撥建設(shè)用地上房屋，未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府同意的；（三）買(mǎi)賣(mài)未經(jīng)預(yù)告登記權(quán)利人同意的；（四）房屋被國(guó)家機(jī)關(guān)依法采取查封等強(qiáng)制措施的；（五）部分共有人擅自出賣(mài)共有房屋的；（六）按份共有人違反法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓其份額，侵害其他共有人優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)的。八、出賣(mài)人以簽訂虛假裝修合同等方式拆分商品房?jī)r(jià)格規(guī)避限價(jià)政策的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典第一百四十六條的規(guī)定認(rèn)定合同效力。
九、出賣(mài)人假冒房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋，該合同對(duì)房屋所有權(quán)人沒(méi)有約束力。買(mǎi)受人主張適用善意取得有關(guān)規(guī)定的，不予支持。
十、房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)中，前一手買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效，不影響后一手買(mǎi)賣(mài)合同的效力。后一手買(mǎi)賣(mài)合同的買(mǎi)受人能否取得房屋所有權(quán)，依據(jù)善意取得的規(guī)定處理。
十一、出賣(mài)人為套取貸款與他人簽訂虛假的房屋買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典第一百四十六條第一款的規(guī)定，認(rèn)定買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。金融機(jī)構(gòu)知道或者應(yīng)當(dāng)知道房屋買(mǎi)賣(mài)合同虛假，仍然與買(mǎi)受人簽訂房屋擔(dān)保貸款合同的，該貸款合同亦屬虛假，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效。貸款合同關(guān)系實(shí)際存在于金融機(jī)構(gòu)與出賣(mài)人之間，合同效力依據(jù)民法典第一百四十六條第二款的規(guī)定處理。
十二、當(dāng)事人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，實(shí)為以房款抵償其他債務(wù)，一方當(dāng)事人以不存在真實(shí)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系為由主張合同無(wú)效的，不予支持。因債務(wù)人未履行以房抵債協(xié)議，債權(quán)人請(qǐng)求債務(wù)人承擔(dān)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。因債務(wù)人的原因以房抵債協(xié)議不能履行，債權(quán)人請(qǐng)求解除以房抵債協(xié)議，按照原約定清償債務(wù)的，應(yīng)予支持。
十三、農(nóng)村宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛，根據(jù)《第八次全國(guó)法院民事商事審判工作會(huì)議（民事部分）紀(jì)要》第19條的規(guī)定處理。向不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人出賣(mài)宅基地上房屋，合同被認(rèn)定無(wú)效，買(mǎi)受人主張出賣(mài)人承擔(dān)因房地產(chǎn)價(jià)格上漲造成的損失的，人民法院應(yīng)當(dāng)全面考慮出賣(mài)人因房地產(chǎn)升值或者拆遷補(bǔ)償所獲利益，平衡買(mǎi)賣(mài)雙方的利益。宅基地上房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，合同對(duì)將來(lái)因征收、征用取得的房地產(chǎn)補(bǔ)償款分配有約定，當(dāng)事人一方請(qǐng)求參照該約定分配補(bǔ)償款的，人民法院可以根據(jù)補(bǔ)償款的性質(zhì)和類別酌情予以支持。宅基地使用權(quán)人和不具備本集體經(jīng)濟(jì)組織成員資格的人約定在宅基地上合作建房，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員一方取得部分建設(shè)面積的，按照前款規(guī)定處理。
十四、當(dāng)事人在提交登記機(jī)構(gòu)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中虛構(gòu)交易價(jià)格，該價(jià)格條款無(wú)效。一方請(qǐng)求按照真實(shí)交易價(jià)格履行合同的，應(yīng)予支持。當(dāng)事人在提交登記機(jī)構(gòu)的房屋買(mǎi)賣(mài)合同中虛構(gòu)交易價(jià)格，稅務(wù)機(jī)關(guān)按照真實(shí)價(jià)格核算或者追繳稅費(fèi)，導(dǎo)致交易稅費(fèi)增加，對(duì)增加部分稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)當(dāng)事人不能協(xié)商一致的，一般由當(dāng)事人按照法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。
十五、夫妻一方擅自出賣(mài)共有房屋，買(mǎi)受人要求繼續(xù)履行合同辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國(guó)民事訴訟法>的解釋》第七十三條的規(guī)定通知夫妻另一方作為共同被告參加訴訟。當(dāng)事人也可以申請(qǐng)追加夫妻另一方作為共同被告參加訴訟。買(mǎi)賣(mài)合同因出賣(mài)人沒(méi)有處分權(quán)不能履行的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理。買(mǎi)受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失的，應(yīng)予準(zhǔn)許。但有下列情形之一的，可以判決合同繼續(xù)履行：（一）夫妻另一方追認(rèn)買(mǎi)賣(mài)合同的；（二）買(mǎi)受人舉證證明夫妻另一方知道而未表示反對(duì)的；（三）買(mǎi)受人已經(jīng)按照合同約定支付價(jià)款，并占有使用房屋，夫妻另一方未在合理期間內(nèi)提出異議的；（四）存在其他情形，可以認(rèn)定買(mǎi)受人有理由相信出賣(mài)房屋是夫妻雙方共同意思表示的。夫妻一方擅自出賣(mài)登記在自己一方名下的共有房屋，已經(jīng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，另一方請(qǐng)求返還房屋的，依據(jù)善意取得的規(guī)定審查。
十六、買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下房屋辦理了抵押登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)通知抵押權(quán)人作為第三人參加訴訟。房屋抵押登記在民法典施行前辦理，買(mǎi)受人在抵押權(quán)未消滅時(shí)主張適用民法典第四百零六條規(guī)定，請(qǐng)求辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，不予支持。人民法院可以依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理。買(mǎi)受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請(qǐng)求為代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)后辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者解除合同、賠償損失的，應(yīng)予準(zhǔn)許。
十七、房屋被依法查封，買(mǎi)受人起訴請(qǐng)求出賣(mài)人辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以告知其依據(jù)民事訴訟法第二百三十二條、第二百三十四條的規(guī)定主張權(quán)利，或者依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理。買(mǎi)受人不另行主張權(quán)利，根據(jù)案件審理情況變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。
十八、出賣(mài)人就同一房屋簽訂多重買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同均有效的情況下，買(mǎi)受人均要求繼續(xù)履行合同的，一般應(yīng)當(dāng)按照下列情形分別處理：（一）先行辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，應(yīng)予支持；（二）均未辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，先行辦理不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記的買(mǎi)受人在預(yù)告登記有效期內(nèi)請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持；（三）均無(wú)上述履行行為，先行接收房屋的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持；（四）均無(wú)上述履行行為，登記機(jī)構(gòu)已經(jīng)受理其不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記申請(qǐng)的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持；（五）均無(wú)上述履行行為，先行辦理網(wǎng)上簽約或者商品房預(yù)售合同備案的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持；（六）均無(wú)上述履行行為，先行依約支付價(jià)款的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持；（七）均無(wú)上述履行行為，成立在先合同的買(mǎi)受人請(qǐng)求繼續(xù)履行合同的，應(yīng)予支持。惡意搶先辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者預(yù)告登記的買(mǎi)受人，不能優(yōu)先于已經(jīng)合法占有房屋的買(mǎi)受人。在房屋查封期間占有房屋的買(mǎi)受人，其權(quán)利不能對(duì)抗申請(qǐng)查封房屋的買(mǎi)受人。對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的成立時(shí)間，應(yīng)當(dāng)綜合主管機(jī)關(guān)備案時(shí)間、合同載明的簽訂時(shí)間以及其他證據(jù)確定。人民法院在審理房屋買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件時(shí)，查明涉案房屋還存在其他買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)通知其他買(mǎi)受人作為第三人參加訴訟。原告的訴訟請(qǐng)求明顯不能成立，或者案件爭(zhēng)議焦點(diǎn)不涉及原告與第三人權(quán)利先后順序的，可以不通知該第三人。
十九、房屋連環(huán)買(mǎi)賣(mài)均未辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，最終買(mǎi)受人以其合同相對(duì)人為被告提起訴訟，請(qǐng)求協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院可以通知參與房屋買(mǎi)賣(mài)的其他當(dāng)事人作為第三人參加訴訟。被告以及第三人不提出抗辯或者抗辯理由不成立的，可以判決當(dāng)事人依次辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。第三人提出的抗辯理由成立的，人民法院可以依據(jù)民法典第五百八十條第一款第一項(xiàng)的規(guī)定駁回最終買(mǎi)受人的訴訟請(qǐng)求。
二十、房屋尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記至買(mǎi)受人名下，買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理。買(mǎi)受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請(qǐng)求為出賣(mài)人協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。買(mǎi)受人不變更的，駁回其訴訟請(qǐng)求。
二十一、限購(gòu)房屋的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)按照《廣東省高級(jí)人民法院廣東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳廣東省司法廳關(guān)于在審判執(zhí)行、辦理公證工作中落實(shí)住房限購(gòu)政策的意見(jiàn)》（粵高法〔2013〕403號(hào)），要求其在舉證期限內(nèi)提交房屋所在地不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)出具的《購(gòu)房資格證明》。
二十二、借他人名義購(gòu)買(mǎi)房屋，借名人請(qǐng)求確認(rèn)房屋歸其所有的，不予支持。借名人請(qǐng)求出名人（登記權(quán)利人）按照約定協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，可予支持，但借名人不具有購(gòu)房資格的除外。出名人將房屋出賣(mài)給第三人，借名人以無(wú)權(quán)處分為由主張返還房屋的，不予支持。
二十三、房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施后，當(dāng)事人一方故意隱瞞或者虛構(gòu)事實(shí)，或者明知對(duì)方的條件不符合政策要求仍誘導(dǎo)其簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同，對(duì)方因合同無(wú)法履行請(qǐng)求解除或者撤銷合同，并要求賠償損失的，可予支持。房屋買(mǎi)賣(mài)合同簽訂后，因房地產(chǎn)調(diào)控政策的實(shí)施，導(dǎo)致無(wú)法辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，屬于因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由導(dǎo)致合同不能履行，人民法院可以參照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十九條的規(guī)定處理。一方請(qǐng)求對(duì)方承擔(dān)違約責(zé)任的，不予支持。買(mǎi)受人請(qǐng)求判令出賣(mài)人協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理。買(mǎi)受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、返還財(cái)產(chǎn)的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。房屋買(mǎi)賣(mài)合同約定即使買(mǎi)受人無(wú)法獲得銀行貸款也應(yīng)當(dāng)支付房款的，不因房貸政策調(diào)整而免除買(mǎi)受人未履行付款義務(wù)的違約責(zé)任。因當(dāng)事人一方遲延履行，致使房屋買(mǎi)賣(mài)合同受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響無(wú)法繼續(xù)履行，守約方請(qǐng)求解除合同并賠償損失的，應(yīng)予支持。
二十四、根據(jù)《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管完善商品房住房預(yù)售制度有關(guān)問(wèn)題的通知》（建房〔2010〕53號(hào)）第十一條的規(guī)定，交付使用的商品房應(yīng)當(dāng)經(jīng)過(guò)竣工驗(yàn)收合格并已在當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政主管部門(mén)辦理工程竣工驗(yàn)收備案。同時(shí)，出賣(mài)人交付的商品房還應(yīng)滿足買(mǎi)受人的基本居住要求。合同約定的交付條件高于前款標(biāo)準(zhǔn)的，以合同約定為準(zhǔn)；合同約定的交付條件低于前款標(biāo)準(zhǔn)的，按前款規(guī)定認(rèn)定。
二十五、出賣(mài)人交付的商品房符合合同約定及法定交付條件，買(mǎi)受人以商品房質(zhì)量存在瑕疵為由拒絕接收，并要求出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，不予支持，但買(mǎi)受人有證據(jù)證明商品房在交付時(shí)存在嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題的除外。買(mǎi)受人接收商品房不影響出賣(mài)人對(duì)商品房質(zhì)量問(wèn)題承擔(dān)保修義務(wù)。商品房符合合同約定的交付條件，且合同約定的交付期限屆滿，出賣(mài)人已經(jīng)依約通知買(mǎi)受人接收商品房，買(mǎi)受人無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，視為商品房在辦理交付手續(xù)的期限屆滿之日已經(jīng)交付。
二十六、因商品房不具備法定或者約定的交付條件導(dǎo)致逾期交房，買(mǎi)受人主張出賣(mài)人承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。出賣(mài)人有證據(jù)證明買(mǎi)受人明知房屋不具備交付條件仍要求交付房屋，且房屋沒(méi)有嚴(yán)重影響正常居住使用的質(zhì)量問(wèn)題，買(mǎi)受人接收房屋后主張逾期交房違約責(zé)任的，不予支持。因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、賠償損失的，應(yīng)予支持。
二十七、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定買(mǎi)受人未繳納住宅專項(xiàng)維修資金時(shí)，出賣(mài)人有權(quán)拒絕交付房屋或者辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，該約定不屬于民法典第四百九十七條規(guī)定的無(wú)效格式條款。人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)民法典第四百九十六條的規(guī)定進(jìn)行審查。出賣(mài)人未履行提示義務(wù)，或者未按照買(mǎi)受人的要求予以說(shuō)明，買(mǎi)受人主張?jiān)摋l款不成為合同內(nèi)容的，應(yīng)予支持。
二十八、商品房買(mǎi)賣(mài)合同未約定出賣(mài)人代為辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，出賣(mài)人仍然負(fù)有協(xié)助義務(wù)。出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記，并將辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記需要的材料提交登記機(jī)構(gòu)，依據(jù)合同約定或者采用其他合理方式告知買(mǎi)受人可以自行申請(qǐng)辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。出賣(mài)人未履行上述義務(wù)的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)逾期辦證的違約責(zé)任。買(mǎi)受人起訴請(qǐng)求出賣(mài)人協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，但一審法庭辯論終結(jié)前出賣(mài)人尚未辦理不動(dòng)產(chǎn)首次登記的，人民法院應(yīng)當(dāng)依據(jù)《最高人民法院關(guān)于民事訴訟證據(jù)的若干規(guī)定》第五十三條的規(guī)定處理。買(mǎi)受人根據(jù)案件審理情況變更訴訟請(qǐng)求為解除合同、賠償損失的，人民法院應(yīng)予準(zhǔn)許。
二十九、買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人交付房屋或者辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，出賣(mài)人以買(mǎi)受人未履行付款義務(wù)為由提出同時(shí)履行抗辯，經(jīng)審查合同約定買(mǎi)受人支付剩余購(gòu)房款的義務(wù)先于或者與出賣(mài)人的交房、過(guò)戶義務(wù)同時(shí)履行，且合同符合繼續(xù)履行條件的，人民法院可以作出同時(shí)履行判決，即出賣(mài)人在買(mǎi)受人依合同約定支付剩余購(gòu)房款時(shí)，交付房屋、協(xié)助買(mǎi)受人辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。
三十、當(dāng)事人約定以辦理房屋擔(dān)保貸款作為付款方式，出賣(mài)人拒絕配合辦理?yè)?dān)保貸款，買(mǎi)受人符合下列情形之一的，可以認(rèn)定合同符合繼續(xù)履行的條件：（一）已經(jīng)依約付清購(gòu)房款，或者同意在合理期限內(nèi)一次性付清全部購(gòu)房款且有充分證據(jù)證明其有履行能力的；（二）已經(jīng)取得銀行貸款承諾函，且貸款銀行在訴訟中明確表示同意按照承諾函發(fā)放貸款的。轉(zhuǎn)讓抵押房屋的，人民法院應(yīng)當(dāng)同時(shí)依據(jù)本指引第十六條的規(guī)定處理。
三十一、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人應(yīng)自房屋交付后若干日內(nèi)協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記或者買(mǎi)受人應(yīng)自房屋交付后若干日內(nèi)取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)的，辦證期限應(yīng)自實(shí)際交房之日起計(jì)算。出賣(mài)人有證據(jù)證明買(mǎi)受人要求在合同約定的交房期限屆滿前收房的，辦證期限自約定交房之日起計(jì)算。
三十二、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定房屋按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)載明的套內(nèi)建筑面積與約定不符，合同對(duì)面積差異處理沒(méi)有約定，當(dāng)事人一方主張對(duì)方應(yīng)支付面積差異款的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)實(shí)際差異面積與合同約定的單價(jià)計(jì)算面積差異款。商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)載明的分?jǐn)偨ㄖ娣e與約定不符，當(dāng)事人一方主張對(duì)方應(yīng)支付面積差異款的，不予支持。商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定按套（單元）計(jì)價(jià)，買(mǎi)受人主張面積差異款的，不予支持。但附有房屋平面圖的商品房預(yù)售合同除外。存在前款規(guī)定的情形，房屋面積差異較大，明顯超出買(mǎi)受人簽訂合同時(shí)的合理預(yù)期，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、出賣(mài)人承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任的，應(yīng)予支持。
三十三、商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定因買(mǎi)受人未能按時(shí)向貸款銀行償還貸款本息，出賣(mài)人根據(jù)貸款合同約定向貸款銀行承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人主張?jiān)摋l款為無(wú)效格式條款的，不予支持。出賣(mài)人承擔(dān)保證責(zé)任后請(qǐng)求解除商品房買(mǎi)賣(mài)合同、返還房屋、賠償損失或者支付違約金的，人民法院應(yīng)當(dāng)以出賣(mài)人所受實(shí)際損失為基礎(chǔ)，兼顧合同的履行情況、房屋現(xiàn)值、當(dāng)事人的過(guò)錯(cuò)程度以及預(yù)期利益等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠(chéng)實(shí)信用原則，妥善認(rèn)定合同解除的后果，避免因合同解除導(dǎo)致雙方利益顯著失衡。
三十四、存量房屋的買(mǎi)受人起訴請(qǐng)求出賣(mài)人遷出戶籍，不屬于民事案件的受理范圍。出賣(mài)人遷出戶籍對(duì)房屋買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響，買(mǎi)受人因出賣(mài)人拒不遷出戶籍主張解除合同、賠償損失的，應(yīng)予支持。
三十五、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)提供的商品房買(mǎi)賣(mài)合同格式文本約定按固定數(shù)額承擔(dān)遲延履行違約金，金額低于買(mǎi)受人實(shí)際損失，買(mǎi)受人依據(jù)民法典第五百八十五條第二款的規(guī)定請(qǐng)求增加違約金的，人民法院應(yīng)予支持。
三十六、房屋買(mǎi)賣(mài)合同因當(dāng)事人一方違約被解除的，守約方可以要求違約方賠償房屋差價(jià)或者轉(zhuǎn)售利益等可得利益損失。計(jì)算損失時(shí)，應(yīng)當(dāng)扣除因守約方未采取合理措施不當(dāng)擴(kuò)大的損失、守約方因?qū)Ψ竭`約而獲有的利益以及取得可得利益需要支出的中介費(fèi)、按揭費(fèi)等必要費(fèi)用，但不得超過(guò)違約方訂立合同時(shí)預(yù)見(jiàn)到或者應(yīng)當(dāng)預(yù)見(jiàn)到的因違約可能造成的損失。
三十七、合同解除權(quán)行使期限屆滿或者解除權(quán)放棄后，對(duì)方當(dāng)事人經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行合同，守約方主張依據(jù)合同約定或者法律規(guī)定解除合同的，應(yīng)予支持。
三十八、房屋交付后，買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人協(xié)助辦理不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，出賣(mài)人提出訴訟時(shí)效抗辯的，不予支持。
三十九、買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人支付逾期辦證或者逾期交房違約金，違約金為固定金額的，從合同約定或者法定的履行期限屆滿之日起計(jì)算時(shí)效期間。按日或者按月等時(shí)間單位累計(jì)計(jì)算違約金的，按每個(gè)個(gè)別債權(quán)分別計(jì)算訴訟時(shí)效期間。
文章來(lái)源： 河北建工知產(chǎn)公眾號(hào)
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